Q&A Omgevingswet XIII: De Aanvullingswet grondeigendom: wordt het eenvoudiger en beter?

De Omgevingswet vervangt alle bestaande wet- en regelgeving op het gebied van de fysieke leefomgeving (o.a. ruimtelijke ordening, milieu en natuurbescherming). Onder het motto “eenvoudig beter” zullen 40 wetten en 120 AMvB’s worden gebundeld in één wet en vier AMvB’s. Dat zou het omgevingsrecht inzichtelijker, voorspelbaarder en gemakkelijker in het gebruik maken; een integrale benadering van de fysieke leefomgeving, meer flexibiliteit en afwegingsruimte voor lokale overheden en snellere besluitvorming. Hoewel op 1 april 2021 duidelijk is geworden dat de geplande inwerkingtreding van de Omgevingswet op 1 januari 2021 niet doorgaat en tot nader te bepalen moment wordt uitgesteld, heeft de minister benadrukt dat niet gaat over de vraag of het stelsel van de Omgevingswet in werking treedt, maar slechts wanneer.

Om u goed voor te bereiden op de inwerkingtreden, zullen wij op deze plek daarom wekelijks een vraag beantwoorden ten aanzien van de Omgevingswet. De vraag van deze week luidt: wat verandert er met de Aanvullingswet grondeigendom?

In ons blog van 19 maart 2020 introduceerden we de diverse aanvullingswetten die in de Omgevingswet komen. Op 26 maart 2020 volgde een nadere toelichting op de Aanvullingswet natuur. Nadat we vorige week aandacht hebben besteed aan de kabinetsbrief over de uitgestelde inwerkingtreding van de Omgevingswet, is deze week de Aanvullingswet grondeigendom aan de beurt.

Welke bestaande regels worden met de Aanvullingswet in de Omgevingswet geïntegreerd?

De Aanvullingswet grondeigendom vult de Omgevingswet aan met regelingen voor het voorkeursrecht gemeenten, onteigening, de inrichting van het landelijk gebied en stedelijke kavelruil. Ook wordt het kostenverhaal bij gebiedsontwikkeling geregeld. De Eerste Kamer heeft op 10 maart 2020 het wetsvoorstel Aanvullingswet grondeigendom Omgevingswet aangenomen. De Tweede Kamer had op 17 oktober 2019 al met dit wetsvoorstel ingestemd.

De verschillende aspecten van grondeigendom zijn op dit moment geregeld in tal van verschillende wetten. Het voorkeursrecht gemeente is op dit moment geregeld in de Wet voorkeursrecht gemeenten, onteigening in de Onteigeningswet, het kostenverhaal bij gebiedsontwikkeling in de Wet ruimtelijke ordening en agrarische herverkaveling in de Wet inrichting landelijk gebied. Stedelijke kavelruil geschiedt op vrijwillige basis aan de hand van ‘gewone’ koop- en verkooptransacties en kent geen specifieke wettelijke grondslag. Doordat de verschillende grondeigendom-instrumenten nu in verschillende wetten zijn geregeld ontbreekt een duidelijke samenhang.

Wat verandert er met de Aanvullingswet grondeigendom en de Omgevingswet?

De Aanvullingswet grondeigendom bevat de nodige wijzigingen ten opzichte van het huidige wettelijk kader, die wij hier op hoofdlijnen zullen bespreken. De verschillende onderwerpen komen later in deze blogserie nog separaat meer in detail aan bod.

Onteigening

De meest in het oog springende verandering is vermoedelijk de modernisering van het onteigeningsrecht. Waar in de huidige situatie een overheidsinstantie de Kroon om een onteigeningsbesluit moet vragen en de burgerlijke rechter vervolgens de onteigening uitspreekt en de schadeloosstelling vaststelt, zal een bestuursorgaan onder de Omgevingswet zelf het onteigeningsbesluit moeten nemen, wanneer dat in het belang van het ontwikkelen, gebruiken of beheren van de fysieke leefomgeving noodzakelijk en urgent is. Om te waarborgen dat niemand wordt onteigend zonder tussenkomst van de bestuursrechter, moet het onteigeningsbesluit wel worden bekrachtigd door de bestuursrechter. De schadeloosstelling wordt net als nu vastgesteld in een procedure bij de burgerlijke rechter. Tegen de rechtbankuitspraak is alleen beroep in cassatie mogelijk. De meeste materiële onteigeningsregels, zoals de wijze van berekenen van de hoogte van de schadeloosstelling blijven overigens ongewijzigd. Wel zijn de grondslagen voor onteigening aangepast aan het instrumentarium van de Omgevingswet.

Kostenverhaal

Op het gebied van het kostenverhaal krijgen gemeenten de vrijheid om kostenverhaalsregels in het omgevingsplan op te nemen en wordt, althans in de beleving van de wetgever, beter ingespeeld op organische gebiedsontwikkeling door een regeling voor kostenverhaal zonder tijdvak. De regels over de wijze waarop de verschillende onderdelen van het kostenverhaal worden geraamd of berekend, blijven materieel grotendeels ongewijzigd, maar deze regels worden nog verder uitgewerkt in het Invoeringsbesluit en de Invoeringsregeling. Omdat onder de Omgevingswet meer dan nu het geval is zonder omgevingsvergunning kan worden gebouwd, wordt betaling van de verschuldigde bijdrage afgedwongen door een verbod op het verrichten van de bouwactiviteiten tot dat de verschuldigde kosten zijn betaald.

Samenhangend met de kostenverhaalsregeling wordt het met de Aanvullingswet grondeigendom mogelijk om een publiekrechtelijk afdwingbare financiële bijdrage te vragen van een ontwikkelaar voor nieuwe ontwikkelingen in een gemeente. Ook deze verplichting wordt opgenomen in het omgevingsplan. Gedacht kan worden aan bijdragen voor de aanleg van nieuwe infrastructuur of de aanleg van recreatievoorzieningen, maar ook aan maatregelen met het oog op het verlagen van de stikstofdepositie.

Voorkeursrecht

Ten aanzien van het voorkeursrecht heeft de wetgever ervoor gekozen zo dicht mogelijk te blijven bij de oude grondslagen voor vestiging van een voorkeursrecht

Kavelruil en landinrichting

Op het gebied van stedelijke herverkaveling hoeven onder de Omgevingswet niet langer verschillende koop- en verkooptransacties te worden gesloten, maar wordt voorzien in de mogelijkheid om in plaats daarvan de herverkaveling te regelen in één kavelruilovereenkomst. Deze regeling geldt ook voor kavelruil in landelijk gebied. Het stelsel voor landinrichting (herverkaveling) ten slotte verandert niet wezenlijk. Net als in de huidige wetgeving ligt het initiatief voor herverkaveling bij het college van Gedeputeerde Staten en is blijft het een dwingendrechtelijk instrument voor de verbetering van de agrarische en/of landelijke gebiedsstructuur en de aanleg van infrastructuur of nutsvoorzieningen. Wel wordt het bestaande instrument, het inrichtingsplan, vervangen door de instrumenten inrichtingsprogramma en inrichtingsbesluit, omdat die instrumenten aansluiten bij de systematiek van de Omgevingswet.

Van de instrumenten die met de Aanvullingswet grondeigendom in de Omgevingswet zijn geïntegreerd, zijn die van het kostenverhaal, samen met onteigening voor de vastgoedwereld vermoedelijk de meest relevante. Verderop in deze serie duiken we daarom dieper in deze instrumenten.

Volgende week gaan we nader in op de Aanvullingswet geluid.

Deze blog is eerder verschenen in Vastgoedjournaal.

Menu