Rick Vlaskamp en Arjen Praat bespreken het Actieplan Versnelling Woningbouw en vooral wat dit plan kan betekenen voor ontwikkelaars en investeerders. Het actieplan wil de woningbouwproductie structureel verhogen naar 100.000 woningen per jaar en richt zich daarbij op locaties, procedures, financiering, netcongestie en uitvoering. De kern is dat woningbouw sneller van plan naar vergunning en realisatie moet komen, met minder opeenvolgende stappen en meer landelijke standaardisatie.
Het actieplan bevat vijftig acties, met als doel dat honderdduizenden woningzoekenden in 2030 een woning hebben gevonden. De brief zet daarbij in op vijf lijnen: voldoende locaties, tempo, randvoorwaarden, geld en grond, en integrale uitvoering. Juridisch gezien zitten de meest interessante onderdelen bij vergunningverlening, parallel plannen, standaardisatie, industriële bouw en netcongestie.
Parallelle vergunningprocedures
De grootste belofte uit het actieplan is procedurele versnelling. Het kabinet wil het ontwerp- en vergunningstraject verkorten van acht naar vier jaar. Dat moet vooral gebeuren door stappen die nu na elkaar plaatsvinden, vaker naast elkaar te zetten. Dat heet parallel plannen. Voor gebiedsontwikkeling is dat belangrijk. In veel projecten wordt pas serieus aan vergunningverlening gewerkt als stedenbouw, onderzoeken, participatie, contractvorming en financiering grotendeels zijn uitgekristalliseerd. Het actieplan stuurt op een andere werkwijze: eerder beginnen, trajecten parallel organiseren en knelpunten sneller escaleren. Voor ontwikkelaars betekent dit dat de voorbereiding strakker moet worden ingericht. Wie wil profiteren van versnelling, moet eerder duidelijk hebben welke onderzoeken nodig zijn, welke milieuthema’s bepalend zijn, welke bestuurlijke besluiten op de route liggen en welk vergunningenspoor wordt gevolgd. De markt moet aanvragen dus zodanig voorbereiden, dat eenvoudiger op die aanvragen kan worden beslist. Parallel plannen is overigens geen nieuw instrument: het kan worden toegepast zonder wetten te wijzigen en werd ook in eerder versnellingsbeleid al ingezet. Het actieplan wil dit tot standaard verheffen en faciliteren, onder meer door het opleiden van onafhankelijke procesbegeleiders en het opzetten van een landelijke Expert Pool. NewGround Law verzorgt het juridische deel van die tweedaagse opleiding, die in opdracht van het Rijk is opgezet voor de landelijke opschaling van parallel plannen.
Omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit
Onder de Omgevingswet kunnen projecten die niet passen binnen het omgevingsplan via een buitenplanse omgevingsplanactiviteit, ook wel de ‘BOPA’ genoemd, alsnog mogelijk worden. Een andere optie is een wijziging van het Omgevingsplan. In de praktijk wordt nog altijd vaker voor een BOPA gekozen. Een project dat buitenplans kan worden vergund, kan eerder waarde krijgen dan een project dat afhankelijk is van een omgevingsplanwijziging. Wij merken hierbij overigens op dat een uitgebreide voorbereidingsprocedure, waarbij de bezwaarfase wordt overgeslagen en rechtstreeks beroep openstaat bij de rechtbank (bij vergunningen) dan wel bij de Raad van State (bij een wijziging Omgevingsplan) in sommige gevallen zelfs sneller kan leiden tot een onherroepelijk besluit. Hierbij past wel een nuance. De versnelling die het Actieplan hier voorstaat, maakt voor woningbouw al onderdeel uit van de Wet versterking regie volkshuisvesting. Bij de uitgebreide voorbereidingsprocedure vervalt de bezwaarfase automatisch. Bij de reguliere procedure maakt het nieuwe artikel 16.83a Omgevingswet het eenvoudiger om de bezwaarfase over te slaan en direct beroep in te stellen (rechtstreeks beroep). Daarnaast introduceert de Wet regie onder meer het uitsluiten van beroep door gemeenten tegen woningbouwbesluiten van andere gemeenten (artikel 16.83b Ow), het achterwege laten van een tweede zitting (artikel 16.86a Ow), een versnelde behandeling en rechterlijke beslistermijn (artikel 16.87 Ow) en een verkorte uitspraak in hoger beroep (artikel 16.87b Ow).
Het onderdeel dat de versnelde beroepsprocedure bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State mogelijk maakt voor woningbouwprojecten vanaf één woning (artikel 16.87a Ow jo. artikel 10.26f Omgevingsbesluit), is echter nog niet in werking getreden: de aanwijzing staat in het Besluit versterking regie volkshuisvesting, dat op 10 juli 2026 nog als adviesaanvraag aanhangig was bij de Afdeling advisering van de Raad van State. De eigen versnellingswinst van het Actieplan zit dan ook buiten het procesrecht (parallel plannen als standaard en digitalisering van het ontwerp- en vergunningentraject). Verschillende van deze procesversnellingsmaatregelen gaan overigens terug op voorstellen die Anne-Marie Klijn en Arjen Praat (NewGround Law) in Vastgoedjournaal deden en die de Actieagenda STOER heeft overgenomen. Wij verwijzen naar het stroomschema dat wij op onze website hebben gepubliceerd, waarin het verschil tussen de reguliere en de uitgebreide voorbereidingsprocedure inzichtelijk is gemaakt.
Standaardisatie en aanpassing Besluit bouwwerken leefomgeving
Het actieplan wil landelijke standaardisatie en digitalisering inzetten om vertraging te verminderen. De standaardisatie-inzet is niet nieuw: zij bouwt voort op de Actieagenda STOER, die het aanpassen, schrappen en uniformeren van regelgeving om woningbouw te versnellen – met het Bbl als eerste thema – al centraal stelde. Nieuw is wel de concrete stap die het actieplan nu aankondigt: het Besluit bouwwerken leefomgeving wordt gewijzigd voor industriële woningconcepten met een volledige typegoedkeuring. Voor die concepten zou de vergunning- of bouwmeldingsplicht voor de technische bouwactiviteit worden vervangen door een passende informatieplicht. Daarmee verschuift het zwaartepunt van toetsing per afzonderlijk project naar voorafgaande erkenning van het woningconcept. Vooralsnog gaat het wel om een voornemen: de begrippen en de voorwaarden voor toepassingsbereik, kwaliteitsborging, toezicht en handhaving moeten nog worden uitgewerkt, en een uitvoeringstoets en het reguliere regelgevingsproces bepalen de definitieve vormgeving.
Netcongestie wordt een planologisch risico
Netcongestie krijgt in het actieplan hernieuwde aandacht. Woningbouw kan niet versnellen als nieuwbouwprojecten niet op tijd kunnen worden aangesloten. Dat signaleerden wij eerder ook in ons blog op Vastgoedjournaal over de dreigende aansluitstop voor kleinverbruikers in de regio Flevopolder-Gelderland-Utrecht. Daarin wezen wij erop dat netcongestie woningbouwprojecten concreet kan raken en dat snelle interventies van Rijk en netbeheerders nodig zijn. De minister wil daarom afspraken tussen projectontwikkelaars, bouwers en netbeheerders over congestieneutraal aansluiten van nieuwbouwprojecten. Ook wordt aangesloten bij landelijke eisen voor netbewuste nieuwbouw.
Voor ontwikkelaars en investeerders hoort netcapaciteit daarmee vroeg in de due diligence. De vraag is niet alleen of een locatie planologisch kansrijk is. De vraag is ook of het project tijdig kan beschikken over voldoende elektriciteit, welke tijdelijke oplossingen mogelijk zijn en welke eisen worden gesteld aan energieconcepten, opslag, fasering en piekbelasting.
Conclusie: versnelling vraagt om vroeg voorsorteren
Het Actieplan Versnelling Woningbouw neemt geen regels weg en geeft ook geen garantie dat projecten vanzelf sneller gaan, maar laat wel zien waar de versnelling in de praktijk moet worden gezocht. Versnelling begint vóór de vergunningaanvraag. Wie tijdig kiest tussen een omgevingsplanwijziging en een BOPA, de uitvoerbaarheid onderbouwt — inclusief de beschikbare netcapaciteit — en besluitvorming waar mogelijk parallel organiseert, vergroot de kans dat het project sneller wordt gerealiseerd en daarmee eerder waarde oplevert.