Anne-Marie Klijn en Ron Bisschop bespreken de gevolgen van de invoering van de Omgevingswet en een zeer recent kort geding waarin een zogenaamde ‘algemeen belang’-stichting een procedeerverbod kreeg.
Deze blog werd gepubliceerd op Vastgoedjournaal | Leestijd: 9 minuten
De Omgevingswet vervangt alle bestaande wet- en regelgeving op het gebied van de fysieke leefomgeving (o.a. ruimtelijke ordening, milieu en natuurbescherming). Onder het motto “eenvoudig beter” zullen 40 wetten en 120 AMvB’s worden gebundeld in één wet en vier AMvB’s. Dat zou het omgevingsrecht inzichtelijker, voorspelbaarder en gemakkelijker in het gebruik maken; een integrale benadering van de fysieke leefomgeving, meer flexibiliteit en afwegingsruimte voor lokale overheden en snellere besluitvorming. Gekoerst wordt op inwerkingtreding per 1 januari 2023. Dit zou volgens de minister het Rijk, gemeenten, provincies, waterschappen en uitvoeringsorganisaties meer ruimte geven om de implementatie van de wet op een zorgvuldige en verantwoorde wijze af te ronden. Om u goed voor te bereiden op de inwerkingtreding, belichten de experts van NEWGROUND LAW op deze plek wekelijks een aspect ten aanzien van de Omgevingswet.
Omgevingswet breder afwegingskader
Met de Omgevingswet wordt het omgevingsplan formeel geïntroduceerd. Het omgevingsplan bevat de regels voor de fysieke leefomgeving op gemeentelijk niveau. Het omgevingsplan vergt een evenwichtige toedeling van functies aan locaties en is breder van opzet dan een bestemmingsplan. Een afgebakende definitie van de fysieke leefomgeving is er niet. Het begrip fysieke leefomgeving bevat in ieder geval: bouwwerken, infrastructuur, water, watersystemen, bodem, lucht, landschappen, natuur, cultureel erfgoed en werelderfgoed. De Omgevingswet biedt, met het oog op duurzame ontwikkeling, het kader voor de bewoonbaarheid van het land en de bescherming en verbetering van het leefmilieu en is gericht op (a) het in onderlinge samenhang bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit, en (b) het doelmatig beheren, gebruiken en ontwikkelen van de fysieke leefomgeving ter vervulling van maatschappelijke behoeften. Kortom, er zal een veel breder en integraler afwegingskader zijn.
Algemeen belang-organisatie grotere rol
Het bredere afwegingskader betekent dat een algemeen belang-organisatie en ook procederende stichtingen of verenigingen in de toekomst een (nog) grotere rol hebben dan thans het geval is. Zij zullen dus beter en eerder in het participatieproces moeten worden meegenomen. Wij verwijzen voor de eisen aan participatie naar een eerdere blog in deze reeks. Maar wat nu als de participatie niet lukt en initiatiefnemers van een plan tegenover de algemeen belang-organisatie komen te staan?
Vaak leidt dit tot vertraging en frustratie, zeker wanneer met een procedure tevens andere doelen – buiten het exacte besluit om – moeten worden bereikt of als de betreffende algemeen belang-organisatie wel de klok heeft horen luiden maar niet weet waar de klepel hangt. Dat laatste is soms aan de orde wanneer buren zich spontaan organiseren of wanneer een goed bedoelende stichting of vereniging, die zich het algemeen belang van een stad (terecht) aantrekt, vervolgens officieel in beroep gaat en bij de rechtbank of de Raad van State een andere politieke keuze bepleit (dat doorgaans juridisch weinig zin heeft en juist op lokaal niveau moet worden bepleit). Hierbij speelt tevens het toegenomen wantrouwen nu initiatiefnemers meestal juridische bijstand hebben en algemeen belang-organisaties niet. Er is veelal geen evenwicht tussen deze partijen, hetgeen een gang naar de rechter bevordert. In het bestuursrecht bestaat geen verplichte procesvertegenwoordiging dus de rechter moet het probleem oplossen daar waar in het civiele recht advocaten die rol ook kunnen hebben in een vroeger stadium (zelfs dienen te hebben volgens de advocateneed). In dergelijke procedures is vaak zichtbaar dat discussies worden gevoerd die niet de kern raken, veel tijd kosten en vertragend werken.
Vertraging voorkomen
Welke oplossingsrichtingen zouden hiervoor zijn? Allereerst is het aan de initiatiefnemers om in gesprek te blijven en te zorgen dat er geen conflict ontstaat. Dat wil zeggen, zorgen voor evenwicht, een open mind en de goede mensen aan tafel zetten die elkaar begrijpen. Ook de overheid kan hierbij een rol spelen zodat de betreffende organisatie zich gehoord voelt. Tegelijkertijd zal het kader moeten worden weergegeven waarbinnen de organisatie een juridische rol kan spelen om onduidelijkheid, teleurstelling en vertraging te voorkomen.
Vervolgens zou het aan de bestuursrechter kunnen zijn, wanneer er een duidelijk vermoeden is dat het beroep op niets uitloopt, om in het voortraject een rechter-commissaris in te zetten die ter zake het vooronderzoek of een gedeelte daarvan verricht en aan de betreffende partij meegeeft (ter verdere afweging van de kans van slagen) wat het gevolg voor de andere partij zal zijn door het vasthouden aan het beroep. Dit mede om de ontstane praktijk van het afkopen van appellanten te voorkomen. Een andere mogelijkheid is dat de procedure versneld zou kunnen worden behandeld, juist nu het een strategisch zet lijkt om geen voorlopige voorziening te vragen maar het beroep rustig af te wachten. Dat doet veelal het meeste pijn bij de initiatiefnemer. De wet geeft mogelijkheden voor versnelde behandeling maar daar wordt zelden gebruik van gemaakt door de rechter.
Procedeerverbod in kort geding
Als uiterste mogelijkheid kan een kort geding worden ingezet bij de civiele rechter om een procedeerverbod te vragen. Daarover is zeer recent een uitspraak gedaan die mogelijk ook in andere gevallen navolging dient. In dit geval werden in een deelfase van een ontwikkeling in de Bloemendalerpolder in Weesp 162 woningen gerealiseerd. Daarvoor waren 162 (gescheiden) koop/aannemingsovereenkomsten gesloten. Om de te bouwen woning te kunnen financieren, hadden de kopers hypotheekoffertes met geldverstrekkers getekend. Daarin zijn de voorwaarden van de te sluiten hypothecaire geldlening opgenomen. De hypotheekoffertes bevatten uiterlijke geldigheidsdata. Het gros van de hypotheekoffertes zou op korte termijn verstrijken. Uiterlijk op of kort voor die vervaldata dienden de hypotheekakten bij de notaris te zijn gepasseerd. Daartoe moeten de omgevingsvergunningen voor de activiteit bouwen onherroepelijk aanwezig zijn. Zonder onherroepelijke omgevingsvergunning zijn hypotheekverstrekkers niet bereid om de bouw van woningen te financieren. Vanwege de snel gestegen hypotheekrentetarieven kon een significant gedeelte van de kopers hun woning niet herfinancieren. Een groot belang dus.
Een stichting die onder meer het behoud van de lokale natuur ten doel heeft, had bezwaar en beroep aangetekend tegen de omgevingsvergunningen. Het bezwaar was ongegrond verklaard. Ondanks intensieve pogingen van de kopers en de ontwikkelaars tot minnelijk overleg, handhaafde de stichting haar beroep bij de bestuursrechter. De behandeling van het beroep bij de bestuursrechter zou naar verwachting minimaal een jaar duren, waarna de mogelijkheid tot hoger beroep nog open stond. In die periode zouden alle hypotheekoffertes van de 162 kopers komen te vervallen. Het merendeel van de kopers dreigde hun woning te verliezen als de stichting het beroep niet zou intrekken.
De ontwikkelaars hebben vervolgens de stichting in kort geding gedagvaard om het beroep bij de bestuursrechter in te trekken. De ontwikkelaars hebben uitvoerig uiteengezet dat het beroep van de stichting kansloos was. De grond was reeds bouwrijp zodat geen winst op het gebied van natuurwaarden te verwachten viel. De ontwikkelaars, alsook de kopers, hebben herhaaldelijk maar tevergeefs geprobeerd om te achterhalen wat de stichting wenste te bewerkstelligen zodat aan die belangen tegemoetgekomen kon worden. De ontwikkelaars betoogden derhalve dat de stichting het project slechts wenste te frustreren. De stichting betoogde dat de realisatie van natuurwaarden hand in hand diende te gaan met de omgevingsvergunning voor bouwen en dat het indienen van bezwaar en beroep wel degelijk haar belang diende en ook dat het beroep op voorhand zeker niet kansloos was.
De kopers vorderden dat de stichting het beroep bij de bestuursrechter zou intrekken. Door middel van een enquête, die door 128 van de 162 was ingevuld, werden in grafieken en tabellen de vermogensrechtelijke gevolgen voor de kopers van het beroep van de stichting inzichtelijk gemaakt. Bovendien waren persoonlijke verhalen in de procedure ingebracht waaruit de voor de kopers zeer ingrijpende gevolgen bleken van het verlies van hun woning. De stichting was daar wel gevoelig voor maar beriep zich op de mening dat de situatie waarin deze kopers zich bevinden niet verschilt van vele andere kopers in Nederland. Ook werd betoogd dat het slechts ging om een exploitatieregel uit het bestemmingsplan en het dus alleen een uitvoeringsaspect betrof dat met handhaving kon worden beschermd.
De voorzieningenrechter heeft de vermogensrechtelijke, persoonlijke en maatschappelijke belangen afgewogen tegen het belang van de stichting. In een grondig gemotiveerd vonnis van 8 april 2022 is het procedeerverbod toegewezen. De voorzieningenrechter oordeelde dat in dit geval de normen van hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt, meebrachten dat de stichting de belangen van derden diende te ontzien en haar procedeergedrag mede door die belangen diende te laten bepalen. Dit oordeel mondde vervolgens uit in een gebod tot intrekken van het beroep. Een algemeen procedeerverbod, dat de ontwikkelaars vorderden, werd afgewezen. Het vonnis is zeer lezenswaardig en gepubliceerd op de website van de rechtspraak: ECLI:NL:RBNHO:2022:3145. De stichting heeft haar beroep per ommegaande ingetrokken. Onze cliënten – de 162 kopers – waren zeer gelukkig met deze uitspraak.
Advies: don’t try this at home
De uitspraak van 8 april 2022 is zeldzaam met een “don’t try this at home” advies. Van kopers- en ontwikkelaarszijde was grote inspanning nodig om tot een oplossing te komen en de zaak evenwichtig en zorgvuldig te bepleiten.
Als laatste redmiddel was deze juridische procedure bij de civiele rechter echter wel geëigend. In het algemeen is het advies aan initiatiefnemers om in gesprek te blijven en te zorgen dat er geen conflict ontstaat. Zorg voor evenwicht, een open mind en zet de goede mensen aan tafel die elkaar begrijpen. Ook de overheid, en in voorkomend geval de rechter, kan hierbij een rol spelen zodat de betreffende organisatie zich gehoord voelt. Maar tegelijk zullen we met elkaar ook het kader duidelijker moeten weergeven waarbinnen algemeen belang-organisaties een juridische rol kunnen spelen om onduidelijkheid, kosten, teleurstelling en vertraging te voorkomen. Dit geldt temeer nu de roep om het voorkomen van vertraging groter wordt en het tegelijkertijd waarneembaar is dat algemeen belang-stichtingen een grotere rol willen spelen, ook in procedures. Een dilemma dat een nieuw evenwicht vraagt en soms een oordeel van een voorzieningenrechter in kort geding.