Ron Bisschop en Hub Jetten van NewGround Law geven in deze blog hun visie op de gevolgen van de negatieve rente op de waarborgsom die verhuurders onder zich houden op grond van de ROZ-model huurovereenkomsten voor bedrijfsruimte.
Deze blog werd gepubliceerd op Vastgoedjournaal | Leestijd: 6 minuten
De veelgebruikte ROZ-model huurovereenkomsten voor bedrijfsruimte zijn niet opgesteld met een negatieve rentestand in het achterhoofd. Zoals bekend rekenen de meeste Nederlandse banken vanaf 1 juli jl. bij een saldo van al EUR 100.000 een negatieve rente van 0,5% over het meerdere. Veel verhuurders die een waarborgsom onder zich houden, zullen dus geconfronteerd worden met die negatieve rente. Daardoor rijst de vraag of de verhuurder die negatieve rente bij de huurder in rekening mag brengen.
De renteregeling bij de waarborgsom in de recente ROZ modellen
In de meest recente ROZ modellen wordt bij de volgende regeling gevraagd door te halen wat niet van toepassing is: “Over de waarborgsom wordt [wel/geen] rente vergoed”. Op het eerste gezicht ligt het wellicht voor de hand om die bepaling ook toe te passen bij een negatieve rente. Bij een ‘normale’ positieve rente wordt bedoeld dat de verhuurder wel of geen rente vergoedt aan de huurder. Bij een negatieve rente zou in de bepaling daarentegen juist gelezen kunnen worden dat de huurder wel of geen negatieve rente vergoedt aan de verhuurder.
Die uitleg achten wij in veel gevallen onaannemelijk. Op grond van de in juridische kringen welbekende ‘Haviltex’-norm moet een overeenkomst uitgelegd worden door de gemeenschappelijke bedoeling van de contracterende partijen te achterhalen. [1] Zelfs indien de contracterende partijen hun bedoeling onjuist hebben geformuleerd, maar zij elkaar verder goed hebben begrepen, blijft de bedoeling beslissend. [2] De bedoeling van de opsteller van het (ROZ)-model is overigens irrelevant. [3] De gezamenlijke bedoeling van de huurder en de verhuurder moet – per geval – worden achterhaald om een bepaling uit een contract uit te leggen.
Volgens ons is het waarschijnlijk dat veel huurders en verhuurders met het invullen van het ROZ-model niet het oog hebben gehad op het geval dat een negatieve rente over de waarborgsom zou moeten worden betaald. De rentebepaling is namelijk geïntroduceerd in het ROZ model Winkelruimte 2012. Weinigen zullen destijds rekening hebben gehouden met het betalen van negatieve rente over de gestalde waarborgsom. In veel gevallen dient men wellicht dus tot de conclusie te komen dat de huurovereenkomst geen regeling bevat over een eventuele vergoeding van negatieve rente.
De wet over negatieve rente bij waarborgsommen
Bij gebreke van een regeling over de vergoeding van negatieve rente vallen partijen terug op de wet. De rechtspraak over vergoeding van rente over een waarborgsom is schaars. In het geval een positieve rente van toepassing is, wordt op in de rechtsliteratuur veelal verwezen naar een uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland. [4] De rechtbank oordeelde dat de verhuurder als houder van de waarborgsom de rente toekomt. Dat oordeel werd gebaseerd op artikel 3:120 BW. In die bepaling is opgenomen dat de bezitter te goeder trouw de burgerlijke vruchten, zoals rente, toekomt. Op grond van art. 5:124 BW geldt artikel 5:120 BW ook voor een houder (van een waarborgsom).
Jurisprudentie over de verdeling van de negatieve rente ontbreekt vooralsnog. Ons inziens is artikel 3:120 lid 2 BW in dat geval van toepassing. Door dat artikel toe te passen heeft de verhuurder het recht de gemaakte kosten ten behoeve van de waarborgsom, zoals rentelasten, op de huurder te verhalen. Dat kan op grond van die wettelijke bepaling evenwel slechts op het moment dat de huurder de waarborgsom terugontvangt of opeist.
In de praktijk zal de verhuurder de negatieve rente in rekening willen brengen aan de huurder gedurende de looptijd van de huurovereenkomst. Indien de huurder weigert te betalen, kan de verhuurder het toekomstige recht op vergoeding van de rentelasten alvast verrekenen met de waarborgsom. Op het moment dat hij de waarborgsom retourneert aan de huurder zal hem dat recht op verrekening immers doorgaans toekomen. De verhuurder zal dus geen rentevergoeding aan de huurder hoeven te betalen. Wel zal door verrekening tijdens de looptijd van de huurovereenkomst de waarborgsom verminderen.
Overigens is de huurder op grond van de algemene bepalingen bij de ROZ-in het voorkomende geval verplicht om een bedrag bij te storten. Na een opwaartse aanpassing van de betaalverplichtingen van 15% bij kantoorruimte of 10 % bij winkelruimte moet de huurder een bijstorting doen tot een bedrag ter grootte van de nieuwe betalingsverplichting. De bepaling zou zo uitgelegd kunnen worden dat de bijstortingsverplichting ook geldt in het geval de waarborgsom is verminderd door de verrekening van de negatieve rente.
De opwaartse aanpassing zal doorgaans hoofdzakelijk gebaseerd zijn op een correctie voor inflatie. Het kan dus enkele jaren duren voordat de huurder moet bijstorten. In de tussentijd heeft de verhuurder minder zekerheid. Indien een huurder in die tussentijd bijvoorbeeld failleert, zal de verhuurder mogelijk voor een groter bedrag achter het net vissen.
Conclusie
In de meeste gevallen zal een huurovereenkomst geen regeling bevatten over de vergoeding van negatieve rente. De verhuurder zal de rentelast niet uit eigen zak willen betalen. Hij kan proberen de rente door te belasten aan de huurder gedurende de looptijd van de overeenkomst. Indien de huurder weigert te betalen zal de verhuurder zich volgens ons mogen verhalen op de waarborgsom. De verminderde waarborgsom betekent wel minder zekerheid. Verder kan de verhuurder het moment dat de betaalverplichting van de huurder is gestegen met 15 % bij kantoorruimte of 10 % bij winkelruimte aangrijpen om de huurder te verplichten om een bijstorting te doen tot het bedrag ter grootte van de nieuwe betalingsverplichting.
Ons advies aan huurders en verhuurders is om een bepaling op te nemen over de vergoeding van negatieve rente over de waarborgsom. Dat is ook in lijn met de ROZ-handleiding uit 2019 bij het kantoorruimte model. Daar staat: “Tevens bestaat er in artikel 6 de mogelijkheid om een rentevergoeding overeen te komen over de gestorte waarborgsom. Indien voor die optie gekozen wordt, geef dan in artikel 11 van het model (bijzondere bepalingen) op welke rente geldend is.” Of de opstellers van de handleiding dat advies met vooruitziende blik op negatieve rentes gaven, is ons onbekend. Wel kunnen wij het advies om de renteregeling nader uit te werken – met name bij negatieve rentes – van harte onderschrijven. Vergeet daarbij niet in acht te nemen dat over de eerste EUR 100.000 geen negatieve rente gerekend wordt.
Verwijzingen en bronnen
[1] HR 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158.[2] HR 1 december 2000, LJN AA8721, NJ 2001/196.
[3] HR 23 december 2005, NJ 2010/62.
[4] Rb. Noord-Nederland 18 maart 2014, ECLI:NL:RBNNE:2014:133.