Arjen Praat en Jet van Noort bespreken de recente kamerbrief van de minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening van 14 juli 2025 over de inzet van grondbeleid als onderdeel van de versnellingsopgave voor woningbouw. In deze kamerbrief wordt ingegaan op landelijke maatregelen om met grondbeleid bij te dragen aan het realiseren van 100.000 nieuwe woningen per jaar met als doel het terugdringen van het woningtekort. In een eerdere kamerbrief van 19 juni 2023 zijn hiervoor reeds enkele maatregelen geschetst en zijn enkele verkenningen gedaan op specifieke onderdelen van het grondbeleid. Inmiddels zijn hiervan resultaten bekend en wordt door de minister de inzet op grondbeleid verder geconcretiseerd. In deze blog worden de beschreven maatregelen besproken en de mogelijke impact hiervan op de vastgoedpraktijk.
Wat houdt grondbeleid in?
Grondbeleid omvat alle maatregelen en instrumenten die overheden inzetten om de grondvoorraad zo te beheren en te benutten dat maatschappelijke doelen, zoals woningbouw, ruimtelijke ordening en infrastructuur, effectief kunnen worden gerealiseerd. Binnen het grondbeleid worden voornamelijk twee vormen onderscheiden: actief grondbeleid en faciliterend grondbeleid. Bij actief grondbeleid koopt of neemt de overheid zelf strategische grondposities (bijvoorbeeld middels het vestigen van voorkeursrechten) in om zo regie te voeren over de gebiedsontwikkeling en om risico’s op aankopen en planuitvoering te kunnen beheersen. Dit betekent dat gemeenten of het Rijk grond verwerven, beheren en laten ontwikkelen of verkopen (daarbij kan Didam een beperkende rol spelen), vaak met het oog op het versnellen van woningbouw of het borgen van betaalbaarheid.
Faciliterend grondbeleid richt zich vooral op het juridisch en financieel ondersteunen van gebiedsontwikkeling van gronden die in eigendom zijn bij een marktpartij die de grond zelf gaat ontwikkelingen. Bij faciliterend beleid fungeert de overheid vooral als ‘makelaar’ en regisseur, zonder zelf grond te verwerven, terwijl de verantwoordelijkheid voor grondverwerving en risico’s in eerste instantie bij private partijen of marktpartijen blijft. Beide vormen van grondbeleid zijn complementair en worden afhankelijk van de lokale situatie en opgave ingezet.
Instrument 1: Rijkssturingskompas
Het Rijkssturingskompas is een beleidsinstrument waarmee het Rijk de regie en richting geeft aan grootschalige gebiedsontwikkelingen en woningbouwprogramma’s. Dit kompas fungeert als een kader waarin prioriteiten worden gesteld om zo effectief mogelijk invulling te geven aan de nationale woonagenda. Het doel van het Rijkssturingskompas is het verbeteren van de samenwerking tussen het Rijk, provincies, gemeenten en andere betrokken partijen, zodat er gericht kan worden gestuurd op locaties en projecten waar de maatschappelijke opgaven het grootst zijn. Voor de vastgoedsector geeft het kompas inzicht in de locaties en ontwikkelingsopgaven die op termijn beleidsmatig worden gefaciliteerd en ondersteund door rijksoverheid en decentrale overheden. Zo biedt het volgens de minister een houvast voor langetermijnplanning en investeringsbeslissingen, waarbij rekening wordt gehouden met de verschillende overheidslagen en hun samenwerkingsverbanden.
Instrument 2: Rijksgrondfaciliteit – verdeling risico gemeente bij actief grondbeleid
De kamerbrief beschrijft de uitrol van een verkenning naar een zogenaamde rijksgrondfaciliteit. Deze faciliteit voorziet in instrumenten waarmee gemeenten ondersteund kunnen worden bij het verwerven van strategische grondposities. Met deze rijksgrondfaciliteit zou het Rijk gedeeltelijk meedelen in het risico van de waardeontwikkeling van de (bouw)grond. Voor het risico op de waardevermindering zijn gemeenten namelijk verplicht een voorziening op de begroting aan te houden. De voorziening legt een aanzienlijk beslag op de begroting en bestedingsruimte van een gemeente. Dit is een van de redenen waardoor gemeenten soms terughoudend zijn in de aankoop van grond voor woningbouw. Het idee is dat dat risico nu deels zal worden gedekt met de Rijksgrondfaciliteit. Deze regeling wordt nog nader uitgewerkt aan de hand van de verkenning en er wordt gestreefd naar operationele lancering van deze regeling vanaf 2026.
Voor de vastgoedpraktijk zou de rijksgrondfaciliteit kunnen betekenen dat in gevallen waar sturingsvraagstukken of financiële risico’s een bottleneck vormen voor gebiedsontwikkeling, rijksdeelname en risicodeling een doorbraak kan bieden.
Wij merken overigens op dat de gereserveerde middelen hiervoor beperkt zijn, namelijk EUR 390 miljoen voor de komende vier jaar.
Instrument 3: Meer standaardisering bij kostenverhaal
In het kader van het grondbeleid is het kostenverhaal een belangrijk instrument voor gemeenten om de kosten van publieke voorzieningen en gebiedsontwikkeling te verhalen op marktpartijen. Onderzoek dat is uitgevoerd in opdracht van het Rijk heeft duidelijk gemaakt dat er in de praktijk grote verschillen zijn in de wijze waarop gemeenten hun kostenverhaal vormgeven en communiceren. Dit leidt tot onzekerheid en onduidelijkheid voor marktpartijen, waardoor investeringsbeslissingen worden bemoeilijkt en soms vertraging kan optreden in gebiedsontwikkelingen. Met het oog op deze bevindingen zijn voorstellen gedaan door de onderzoekers om het kostenverhaal transparanter en inzichtelijker te maken. De maatregelen die hierbij worden voorgesteld zijn de volgende:
- een handreiking standaardisatie van gemeentelijke kostenverhaalsnota’s;
- een routekaart met uitleg over kostenverhaal op hoofdlijnen;
- een uitbreiding plankostenscan voor privaatrechtelijke route die aansluit bij faciliterend grondbeleid;
- het vormgeven van een model voor anterieure overeenkomsten.
Het doel hierbij is een toegankelijker en voorspelbaarder kostenverhaal om versnelling van woningbouw te realiseren. Bovenstaande maatregelen worden in 2025 verder vormgegeven.
Wij juichen het toe dat de minister gemeenten wil bewegen meer inzichtelijk te maken hoe het kostenverhaal is opgebouwd. Daarbij kan een model voor een anterieure overeenkomst helpen. Wel geven wij mee dat een model niet ten koste mag gaan van lokaal maatwerk en lokale afwegingen.
Tot slot: de consequenties voor de vastgoedpraktijk
De beleidsmatige inspanningen, zoals in de kamerbrief samengebracht, accentueren het streven naar versnelling en versterking van de woningbouwproductie binnen bestaande kaders. Daarmee kan ruimte ontstaan voor projecten die eerder op financiële, juridische of bestuurlijke obstakels strandden.
Veel van de maatregelen die hierboven zijn uitgewerkt, moeten nog nader worden geconcretiseerd en vormgegeven. De te actualiseren instrumenten en ondersteuning, zoals het Rijkssturingskompas, de rijksgrondfaciliteit en verbeterde inzichtelijkheid van kostenverhaal, zouden gemeenten en marktpartijen praktische handvatten kunnen bieden om samen op efficiëntere en transparantere wijze invulling te geven aan de woningbouwopgave. Een model anterieure overeenkomst kan daarbij helpen, maar moet wel flexibel blijven voor lokale afwegingen en maatwerk.
Dit blog werd gepubliceerd op Vastgoedjournaal.