Ron Bisschop en Laura Dammers van NewGround Law geven in deze blog hun visie op de hoogte en de rekenmethodes van huurkortingen tijdens de coronapandemie en hoe daarover tot nu toe geoordeeld werd.
Deze blog werd gepubliceerd op Vastgoedjournaal | Leestijd: 5 minuten
De lagere rechtspraak over het recht op huurkorting van huurders die nadeel ondervinden van de coronapandemie wordt steeds eenduidiger en fijnmaziger, laatst in het voordeel van verhuurder. Inmiddels is bekend dat huurders doorgaans recht hebben op huurkorting indien het gehuurde vanwege de coronamaatregelen gesloten moest worden. Zelfs in het geval het gehuurde niet gesloten is geweest, maar de exploitatie van het gehuurde door de maatregelen ernstig is belemmerd, heeft de huurder vaak recht op huurkorting.
Over de hoogte van de toegepaste huurkorting merkte het gerechtshof Amsterdam in 2020 nog op dat daarvoor geen maatstaf bestaat, zodat deze naar zijn aard enigszins arbitrair is [1]. Desondanks bestaat op grote lijnen inmiddels ook daarover relatief veel consensus. De pijn moet gelijkelijk over partijen worden verdeeld in lijn met het zogeheten ‘share the pain’- of ‘share the burden’-beginsel. Concreet betekent dat een procentuele huurkorting gelijk aan de helft van de procentuele omzetdaling van de huurder als gevolg van de coronacrisis. De gewijzigde huurprijs na huurkorting kan met andere woorden worden berekend aan de hand van de formule: huurprijs x percentage omzetdaling x 50%. In het geval van een omzetdaling van 100% is de huurkorting dus 50%.
Tegemoetkoming Vaste Lasten
Zoals gezegd wordt de rechtspraak niet alleen eenduidiger, maar ook steeds fijnmaziger. Zo wordt inmiddels bij het vaststellen van de hoogte van de huurkorting doorgaans rekening gehouden met de TVL-subsidie (Tegemoetkoming Vaste Lasten). De TVL is een vergoeding voor onder andere de huur en voor andere huisvestingslasten zoals energie en schoonmaak. Overigens komt niet elke huurder voor TVL in aanmerking. Zo kan een huurder die zeer recent het gehuurde heeft betrokken en daardoor geen referentieperiode heeft geen aanspraak maken op TVL. Ook een huurder die minder dan 30% omzet heeft verloren kan geen aanspraak maken op TVL.
Het gros van de huurders die getroffen zijn door de coronapandemie zullen echter wel voldoen aan de voorwaarden om aanspraak te kunnen maken op TVL. Voor hen is het relevant dat in de lagere rechtspraak over het recht op huurkorting niet steeds op dezelfde wijze rekening wordt gehouden met de TVL. Er worden grofweg twee rekeningmethoden gehanteerd. Het gerechtshof Amsterdam heeft recent een arrest gewezen waarin duidelijkheid verschaft werd [2].
Eerste rekenmethode
In de eerste rekenmethode wordt de TVL opgeteld bij de omzet. De omzet in coronajaar 2020 wordt vermeerderd met de TVL en vervolgens vergeleken met de omzet in het pre-coronajaar 2019. De procentuele omzetdaling wordt logischerwijs dus kleiner door rekening te houden met de TVL.
Om de rekensom concreet te maken vatten wij een vonnis van de rechtbank Amsterdam samen [3]. In die casus bedroeg de netto-omzet van de huurder in de periode maart t/m december 2020 € 466.102,00. De door de huurder over 2020 ontvangen TVL-uitkering bedroeg € 140.000,00. In diezelfde periode een jaar eerder was de netto-omzet € 2.589.227,00. De rechtbank oordeelde:
“Over 2020 resulteert de optelsom van omzet plus TVL in een bedrag van € 606.102,00. In relatie tot de omzet over 2019 betekent dit een omzetverlies van (afgerond) 77 %. De voorgaande formule toepassend kan [huurder] dus aanspraak [maken] op een huurkorting van de helft hiervan, te weten 38,5 %.”
Tweede rekenmethode
De tweede rekenmethode leidt tot een lagere huurkorting. Daarbij wordt de huurprijs verminderd met het gedeelte van de TVL dat daarop betrekking heeft. De resterende huurprijs wordt vermenigvuldigd met de omzetdaling x 50 %.
Deze methode werd toegepast door bijvoorbeeld de rechtbank Overijssel en door de rechtbank Gelderland [4]. In de casus bij de rechtbank Overijssel werd 85% van de huur gedekt door de TVL in het eerste kwartiel van 2021. De resterende huurlast was dus 15%. De rechtbank hield rekening met een omzetverlies van 80% over die periode. De rechtbank oordeelde:
“Voor de onderhavige situatie zou dit betekenen -voor het eerste kwartiel- dat 85% van de huur wordt vergoed, zodat 15% van de huur geldt als de te verdelen pijn. [Huurder] zou dan een huurprijsvermindering toekomen van 6% (omzetverlies 80% : 2 x 15% huur) […].”
De gewijzigde huurprijs na korting kan dus worden berekend aan de hand van de formule: resterende huurlast na aftrek TVL x procentuele omzetdaling x 50%.
Wie heeft er gelijk?
Het gerechtshof Amsterdam heeft recent een arrest gewezen waarin zij de tweede rekenmethode onderschrijft en de eerste van de hand wijst [5]. Het recht op huurkorting wordt daardoor significant verkleind, met name omdat de TVL steeds grotere dekking is gaan bieden.
Overigens is het laatste woord nog niet gezegd over de hoogte van de huurkorting. De rechtbank Limburg heeft namelijk prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad over de gevolgen van de coronacrisis op de huurprijs [6]. Zij heeft onder meer gevraagd welke omstandigheden meewegen bij het verdelen van de schade. De Hoge Raad zou die vraag kunnen aangrijpen om zich uit te laten over de hoogte van huurkortingen. Het antwoord is ongewis, al was het maar omdat de hoogte van huurkortingen naar zijn aard arbitrair is.
Verwijzingen en bronnen
[1] Gerechtshof Amsterdam 14 september 2020, ECLI:NL:GHAMS:2020:2604.[2] Gerechtshof Amsterdam 14 september 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:2728.
[3] Rechtbank Amsterdam 15 juni 2021, ECLI:NL:RBAMS:2021:3496.
[4] Rechtbank Overijssel 8 april 2021, ECLI:NL:RBOVE:2021:1502; Rechtbank Gelderland 27 augustus 2021, ECLI:NL:RBGEL:2021:4725; Rechtbank Gelderland 2 februari 2021, ECLI:NL:RBGEL:2021:479.
[5] Gerechtshof Amsterdam 14 september 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:2728.
[6] Rechtbank Limburg 31 maart 2021, ECLI:NL:RBLIM:2021:2982.