Het lang verwachte antwoord van de Hoge Raad op vragen over huurkorting voor 290-bedrijfsruimten ten tijde van de coronacrisis.

Charles van Rijckevorsel en Sofie Happe van NewGround Law bespreken het lang verwachte antwoord van de Hoge Raad op vragen omtrent huurkorting voor 290-bedrijfsruimten ten tijde van de coronacrisis.

Deze blog verscheen op Vastgoedjournaal | Leestijd: 11 minuten | Click here for English Edition

Op 24 december 2021 kwam het lang verwachte arrest van de Hoge Raad waar menig vastgoedadvocaat naar uitkeek. In het arrest wordt antwoord gegeven op vier prejudiciële vragen die de rechtbank Limburg bij vonnis van 31 maart 2021 aan de Hoge Raad heeft gesteld.^[1]Rechtbank Limburg 31 maart 2021, ECLI:NL:RBLIM:2021:2982. Deze vragen kwamen, kort gezegd, op het volgende neer: kan de overeengekomen huurprijs worden verminderd als een huurder van een bedrijfsruimte die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, deze ruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie, en zo ja, op welke wijze dient de huurprijsvermindering te worden berekend.

Met het arrest schept de Hoge Raad duidelijkheid en biedt hij handvatten voor de praktijk. Voor de rechtspraktijk is met name van belang dat de Hoge Raad heeft geoordeeld dat de overheidsmaatregelen genomen in verband met de coronacrisis niet kwalificeren als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW en, onder omstandigheden, wel kwalificeren als onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW.

Bestaande corona-rechtspraak tot 24 december 2021

Sinds de uitbraak van de coronacrisis is er in de huursector veel discussie ontstaan over de vraag of de huurders van 290-bedrijfsruimten aanspraak kunnen maken op huurkorting. Deze discussies hebben geleid tot vele rechtszaken (veelal kortgedingprocedures) waarin de vraag beantwoord moest worden of de coronacrisis is aan te merken als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW dan wel als een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 BW en zo ja, hoe de huurprijsvermindering dan zou moeten worden berekend. In de reeds bestaande corona-rechtspraak wordt hierop geen eenduidig antwoord gegeven. Begrijpelijk, aangezien ook rechters nog niet eerder met een pandemie van deze omvang te maken hebben gehad. Huurkorting werd tot 24 december 2021 doorgaans toegewezen op grond van onvoorziene omstandigheden, maar in de lagere rechtspraak werd met enige regelmaat ook geoordeeld dat de door de overheid opgelegde maatregelen in verband met de coronacrisis als een gebrek moeten worden aangemerktaangemerkt.^[2]Zie o.m. Rechtbank Gelderland 2 februari 2021, ECLI:RBGEL:2021:479 en Rechtbank Den Haag, 21 januari 2021, ECLI:NL:RBDHA:2021:461. Duidelijkheid hieromtrent was dus zeer gewenst.

Het oordeel van de Hoge Raad

> Coronacrisis = geen gebrek
Op 24 december 2021 verschafte de Hoge Raad de gewenste duidelijkheid. De Hoge Raad merkt allereest op dat de beantwoording van de eerste en tweede vraag (die zien op een gebrek), eveneens betrekking zal hebben op andere 290-bedrijfsruimten dan horeca (bijvoorbeeld winkels).

Ten aanzien van de eerste prejudiciële vraag, de vraag of de opgelegde sluiting van de horeca (en dus ook winkels) dient te worden beschouwd als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW, luidt het antwoord van de Hoge Raad ontkennend. Naar het oordeel van de Hoge Raad is de sluiting van 290-bedrijfsruimten het gevolg van uitzonderlijke, de volksgezondheid betreffende omstandigheden van algemene aard, die verstrekkende gevolgen hebben voor de gehele maatschappij. De sluiting beperkt, in het belang van de volksgezondheid, de mogelijkheid tot exploitatie van 290-bedrijfsruimten maar de sluiting heeft geen betrekking op de verhuurde zaak. De Hoge Raad verwijst hiervoor naar de wetsgeschiedenis van artikel 7:204 BW en stelt dat niet is bedoeld dat de algemene overheidsmaatregelen – die voor partijen onvoorzienbaar zijn en gericht op beperkingen in de uitoefening van het bedrijf – aan te merken zijn als gebrek. De huurder mag ook niet verwachten dat de verhuurder hem vrijwaart van deze beperkingen in de exploitatie van zijn bedrijf.

Sinds de uitbraak van de coronacrisis hebben vele huurders in procedures de stelling ingenomen dat er sprake is van een gebrek. De Hoge Raad oordeelt dat de rechter deze huurder in zo’n geval de gelegenheid kan bieden om zijn ingenomen stelling aan te passen. Eén ding heeft de Hoge Raad hiermee in ieder geval duidelijk gemaakt: het beroep van huurder dat de van overheidswege opgelegde sluiting van 290-bedrijfsruimten beschouwd dient te worden als een gebrek, zal vanaf 24 december 2021 moeten worden gepasseerd.

Het antwoord van de Hoge Raad met betrekking tot een gebrek ziet enkel op de overheidsmaatregel die ziet op de sluiting van de bedrijfsruimte. Aangezien sluiting de meest verregaande beperkende maatregel is, zullen andere beperkende maatregelen, die eveneens genot beperkend werken (denk aan verkorting van de openingstijden, beperkte bezoekersaantallen, e.d.), evenmin als een gebrek kunnen kwalificeren.

Aangezien de Hoge Raad van oordeel is dat er geen sprake is van een gebrek, behoeft de tweede vraag, aan de hand van welke criteria de mate van huurprijsvermindering op grond van een gebrek moet worden beoordeeld, geen beantwoording.

Voor de praktijk is het ontkennende antwoord van de Hoge Raad op de eerste prejudiciële vraag van belang voor huurovereenkomsten waarbij het recht op huurprijsvermindering vanwege een gebrek niet is uitgesloten. In ROZ-huurovereenkomsten is het recht op huurprijsvermindering in de regel uitgesloten en zou een huurprijsvermindering aldus enkel via de weg van onvoorziene omstandigheden kunnen worden bewerkstelligd. Echter, bij die overeenkomsten waar het recht op huurprijsvermindering wegens een gebrek niet is uitgesloten, bood dit vóór de uitspraak van de Hoge Raad een mogelijkheid om, op grond van artikel 6:207 BW, tot wel 100% huurkorting te vorderen. Nu het gewezen arrest dat uitsluit, kan een huurder, waarbij een huurprijsvermindering niet contractueel is uitgesloten, zich nog enkel beroepen op onvoorziene omstandigheden, met als gevolg een significant mindere huurkorting. Waar deze huurder vóór 24 december 2021 nog een huurkorting van 100% kon vorderen wegens een gebrek aan het gehuurde op grond van artikel 6:207 BW, zal de huurprijsvermindering nu via de vastelastenmethode moeten worden berekend, waarbij het uitgangspunt een meer evenwichtige verdeling van het nadeel, d.i. schade, is (wij gaan hieronder hier verder op in).

> Coronacrisis = onder omstandigheden een onvoorziene omstandigheid
De Hoge Raad buigt zich vervolgens over de vraag of de beperking in het gebruik van het gehuurde (als gevolg van de van overheidswege opgelegde sluiting van de horeca) een onvoorziene omstandigheid oplevert die tot huurprijsvermindering kan leiden. Het is geen verrassing dat de Hoge Raad deze vraag, weliswaar met een slag om de arm, bevestigend beantwoordt.

Ten aanzien van de derde en vierde vraag, merkt de Hoge Raad op, net als bij de eerste en tweede vraag, dat de beantwoording mede betrekking zal hebben op andere 290-bedrijfsruimten dan horeca. De beantwoording ten aanzien van de derde en vierde vraag heeft niet alleen betrekking op de situatie van 290-bedrijfsruimten die van overheidswege dienen te worden gesloten, maar ook op situaties die ontstaan door andere overheidsmaatregelen waardoor het gehuurde niet of slechts in geringe mate kan worden geëxploiteerd.

Een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 BW is een omstandigheid die op het moment van totstandkoming van de overeenkomst nog in de toekomst ligt en die daarin niet is verdisconteerd, aldus de Hoge Raad. Of die omstandigheid is verdisconteerd, moet door middel van uitleg worden vastgesteld. Behoudens concrete aanwijzingen van het tegendeel, moet worden aangenomen dat de omstandigheid in ieder geval niet is verdisconteerd in huurovereenkomsten die vóór 15 maart 2020 (de dag waarop de horeca voor het eerst haar deuren moest sluiten, ook wel de ‘intelligente lockdown’ genoemd) zijn gesloten. Wanneer de huurovereenkomst dus vóór 15 maart 2020 is gesloten en huurder – die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek – als gevolg van de overheidsmaatregelen zijn bedrijf niet of slechts in geringe mate kan exploiteren, is de coronapandemie, behoudens concrete aanwijzingen van het tegendeel, aan te merken als een onvoorziene omstandigheid die de grondslag kan vormen voor een huurprijsvermindering door de rechter.

Van belang is de laatste opmerking die de Hoge Raad in randnummer 3.2.6 maakt. Voor overeenkomsten gesloten na 15 maart 2020 dient per geval beoordeeld te worden of de overheidsmaatregelen in verband met de coronacrisis als een onvoorziene omstandigheid kwalificeren. Naar onze mening, en in lijn met de uitspraak van de rechtbank Limburg,^[3] In de uitspraak van de rechtbank Limburg wordt geoordeeld over een allonge op een huurovereenkomst welke is gesloten ná 15 maart 2020. Rechtbank Limburg 7 juni 2021, ECLI:NL:RBLIM:2021:4779. kunnen omstandigheden meewegen zoals of het professionele partijen betreffen, hoe uitvoerig er is onderhandeld over de overeenkomst en vooral, of partijen hebben bedoeld de gevolgen van de coronacrisis in de overeenkomst te verdisconteren. In die gevallen zal het dus een kwestie van uitleg zijn en speelt de vraag welke omstandigheden van het geval meewegen bij het bepalen of verdelen van de schade.

De vastelastenmethode

De laatste en vierde prejudiciële vraag waar de Hoge Raad antwoord op moest geven, ziet op de berekening van de huurprijsvermindering. De Hoge Raad stelt dat het nadeel – voor zover dit nadeel niet reeds gecompenseerd wordt door overheidssteun in de zin van Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) – in beginsel gelijk over de verhuurder en huurder moet worden verdeeld. Op grond van redelijkheid en billijkheid kan hiervan worden afgeweken. Bij de berekening van de huurkorting zal de zogenoemde vastelastenmethode – zoals geïntroduceerd door het Hof Amsterdam in haar uitspraak van 14 september  2021^[4]Hof Amsterdam 14 september 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:2728. – moeten worden gehanteerd. De vastelastenmethode luidt als volgt:

(overeengekomen huurprijs – het gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%.

In bovenstaande rekenmethode wordt geen rekening gehouden met de situatie waarin de ingangsdatum van de huurovereenkomst na de uitbraak van de coronapandemie, dus ná 15 maart 2020, is gelegen en er toch sprake is van een onvoorziene omstandigheid. In dat geval zijn in de rekenmethode twee aspecten moeilijk aan te tonen:

1.  Het percentage van de omzetvermindering: wanneer een huurovereenkomst ná 15 maart 2020 is ingegaan, kan er niet berekend worden wat de omzetvermindering is door de coronapandemie aangezien er vóór 15 maart 2020 nog geen omzet was.

2.  TVL: wanneer een onderneming is gestart ná 15 maart 2020 is er geen referentiejaar van voor de coronacrisis en komt de onderneming niet in aanmerking voor TVL. Dit zou inhouden dat het bedrag aan TVL in de berekening op nihil gezet dient te worden, met als consequentie dat de huurkorting uiteindelijk hoger uitkomt. Voor de verhuurder is dit uiteraard nadelig. Er kunnen naar onze mening derhalve vraagtekens worden gezet bij deze consequentie.

Conclusie Procureur-Generaal

Voor het arrest van de Hoge Raad op 24 december 2021 werd gewezen, verscheen op 30 september 2021 de conclusie van de Procureur-Generaal Wissink waarin werd ingegaan op de prejudiciële vragen van de rechtbank Limburg.^[5]Parket bij de Hoge Raad 30 september 2021, ECLI:NL:PHR:2021:902. Anders dan de Hoge Raad, concludeert Wissink dat de van overheidswege opgelegde sluiting van de horeca wél is aan te merken als een gebrek. De Hoge Raad heeft Wissink op dit punt dus niet gevolgd. Beiden zijn het erover eens dat de coronapandemie is aan te merken als een onvoorziene omstandigheid voor overeenkomsten die zijn gesloten vóór 15 maart 2020. Zowel de Hoge Raad als Wissink zijn van mening dat de vastelastenmethode gehanteerd moet worden voor de berekening van de huurkorting.

Afsluiting

Ondanks dat de Hoge Raad met deze uitspraak veel duidelijkheid schept, blijft er toch nog een aantal zaken onbeantwoord. Met name de vraag hoe het zit met de vastelastenmethode en ondernemingen die ná 15 maart 2020, en dus geen referentiejaar hebben, zijn gestart. Ook blijft onduidelijk hoe het zit met mogelijke huurkorting voor 230a-bedrijsruimtes, zoals sportscholen en bioscopen, die ook hun deuren (hebben) moeten sluiten tijdens de lockdown. Een andere vraag die op dit moment nog niemand kan beantwoorden is, hoe lang deze pandemie nog zal voortduren met alle gevolgen van dien. De vraag dient zich aan tot wanneer de verhuurder bereid moet zijn om een mate van huurkorting te verstrekken. Ook verhuurders kunnen immers niet oneindig worden geconfronteerd met substantieel lagere huurinkomsten. En hoe zit het met huurders die in coronatijd een huurovereenkomst afsloten in de verwachting dat de coronapandemie weldra voorbij zou zijn? Zij kunnen zich immers niet meer beroepen op de rechtsgrond ‘gebrek’. Dit, en nog meer zaken, zal ongetwijfeld nog veel discussie opleveren. Hoe de rechtspraak zich hieromtrent zal ontwikkelen, blijft opnieuw afwachten.

 

---