Per 1 januari 2025 beginselplicht tot handhaving door gemeenten op te hoge huurprijzen

Gemeenten krijgen per 1 januari 2025 de mogelijkheid om te handhaven op te hoge huurprijzen en te hoge huurprijsindexaties in de gereguleerde sector. Anne-Marie Klijn en Rick Vlaskamp bespreken deze bevoegdheid.

Dit blog werd gepubliceerd op Vastgoedjournaal | leestijd: 13 minuten

Inleiding

Gemeenten krijgen per 1 januari 2025 de mogelijkheid om te handhaven op te hoge huurprijzen en te hoge huurprijsindexaties in de gereguleerde sector. Handhaving kan plaatsvinden door bijvoorbeeld het opleggen van een bestuurlijke boete van maximaal EUR 103.000 (prijspeil: 1 januari 2024) en ook door het instrument van de beheerovername. In het bestuursrecht geldt de beginselplicht tot handhaving. Dat betekent dat gelet op het algemeen belang dat gediend is met handhaving het college handhavend móet optreden na een handhavingsverzoek, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden. Dit geldt voor alle huurcontracten gesloten na 1 juli 2024 voor woonruimten die op grond van het WWS per 1 juli 2024 behoren tot het gereguleerde segment (laagsegment en middensegment) en voor bepaalde huurcontracten in het laagsegment gesloten vóór 1 juli 2024 (zie hierna).

De bevoegdheid om per 1 januari 2025 te handhaven vloeit voort uit de Wet betaalbare huur (hierna: de “Wbh“), die grotendeels al per 1 juli 2024 in werking was getreden. De Wbh moet ervoor zorgen dat de huursector betaalbaarder wordt en heeft tot gevolg dat de liberalisatiegrens voor woonruimten per 1 juli 2024 omhoog is gegaan van 143 punten naar (tot en met) 186 punten op grond van het woningwaarderingsstelsel (hierna: het “WWS“), dat per 1 juli 2024 eveneens is gewijzigd. Het gevolg van deze verhoging is dat de bestaande huurprijsbescherming op basis van het WWS voor het sociale segment wordt uitgebreid met een middensegment (zelfstandige woonruimten van 144 tot en met 186 punten).^[1]Wat vóór 1 juli 2024 het ‘sociale huursegment’ heette, heet per 1 juli 2024 het ‘laagsegment’. Het voorheen geldende begrip ‘geliberaliseerde sector’ is per 1 juli 2024 opgedeeld in een … Continue reading Dit betekent dat een deel van de woonruimten die voorheen in de vrije sector viel in beginsel (behoudens het overgangsrecht) tot de gereguleerde sector is gaan behoren met daaraan gekoppeld een maximale huurprijs. De maximale huurprijs voor zelfstandige woonruimten in het laagsegment is per 1 januari 2025 EUR 900,07. Voor het middensegment is de maximale huurprijsgrens EUR 1.184,82. Wanneer de maximumhuurprijs wordt overschreden, kunnen – en in sommige gevallen zelfs moeten – gemeenten bijvoorbeeld op grond van een handhavingsverzoek van een huurder, handhavend optreden.

De algemene regels van goed verhuurderschap

De basis voor gemeenten om te handhaven in de (ver)huursector is gelegen in de Wet goed verhuurderschap (hierna: de “Wgv“), die per 1 juli 2023 in werking is getreden. In de Wgv staan verplichtingen voor de verhuurder die zien op hoe een goed verhuurder (of een verhuurbemiddelaar) van woon- of verblijfsruimten zich dient te gedragen. Deze verplichtingen staan in artikel 2 Wgv. Zo dient een verhuurder zich, kort gezegd. te onthouden van iedere vorm van ongerechtvaardigd onderscheid en iedere vorm van intimidatie. Daarnaast mag de waarborgsom niet hoger zijn dan tweemaal de kale huurprijs, dient de huurovereenkomst schriftelijk te zijn vastgelegd en moet de verhuurder schriftelijk informatie verstrekken over onder andere de contactgegevens van het gemeentelijke meldpunt waar klachten over ongewenst verhuurgedrag kunnen worden gemeld. Deze regels worden ook wel de ‘algemene regels van goed verhuurderschap’ genoemd. Een overzicht van het meldpunt per gemeente is te vinden op de website van de VNG. Deze verplichtingen gelden voor alle soorten woonruimten en ook voor verblijfsruimten van arbeidsmigranten.^[2]Voor de goede orde: in verband met het overgangsrecht laten wij verblijfsruimten voor arbeidsmigranten hier buiten beschouwing. De algemene regels van goed verhuurderschap gelden niet alleen voor huurcontracten in het gereguleerde segment, maar ook voor huurcontracten in het hoogsegment.

Per 1 januari 2025 breidt de Wbh de ‘algemene regels van goed verhuurderschap’ uit door invoeging van artikel 2a Wgv. Dit artikel bevat het verbod om boven het maximum van het WWS te verhuren indien het gaat om een gereguleerde zelfstandige woonruimte of onzelfstandige woonruimte, en daarnaast het verbod een huurverhoging toe te passen boven het toegestane maximum.^[3]Tweede Kamer, vergaderjaar 2023–2024, 36 496, nr. 3, p. 168. Dit artikel ziet dus niet op de verhuur van woonruimten in de vrije sector, dat wil zeggen woonruimten met minimaal 187 punten op grond van het WWS. Op een overtreding van artikel 2a Wgv kan – en in sommige gevallen moet – gehandhaafd worden. Dit lichten wij hieronder nader toe.

Handhaving gereguleerde huursector

Wanneer een gereguleerde woonruimte wordt verhuurd voor een hogere huurprijs dan het WWS toelaat, kan het college van burgemeester en wethouders (hierna: het “college“) hierop handhaven middels de in het bestuursrecht gebruikelijke instrumenten: waarschuwen, bestuursdwang, last onder dwangsom, bestuurlijke boete en uiteindelijk eventueel het instrument van de beheerovername (behalve indien sprake is van contracten voor woningen met een kwaliteit behorend bij het middensegment op grond van het nieuwe WWS die reeds op 1 juli 2024 bestonden, zie hieronder).^[4]Kamerstukken II, vergaderjaar 2023-2024, 36496, nr. 3, p.47-48. De hoogte van de bestuurlijke boete bedraagt maximaal EUR 25.750 (prijspeil 1 januari 2024) of, bij herhaling binnen vier jaar van hetzelfde feit, maximaal EUR 103.000 (prijspeil: 1 januari 2024).

Het college kan handhavend optreden op basis van verschillende signalen, zoals handhavingsverzoeken van huurders, klachten in het op grond van de Wet goed verhuurderschap verplichte meldpunt en middels risicogericht ambtshalve toezicht (bijvoorbeeld op basis van het openbaar register van de Huurcommissie of andere (openbare of eigen) data). Ook kan het college ervoor kiezen om huurders proactief te informeren over de mogelijkheden een huurverlaging af te dwingen.^[5]Kamerstuk ken II, vergaderjaar 2023-2024, 36496, nr. 3, p.51. De beginselplicht tot handhaving strekt ertoe, gelet op het algemeen belang dat gediend is met handhaving, dat het college handhavend móet optreden na een handhavingsverzoek, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden. De praktijk zal moeten uitwijzen hoe handhaving op grond van de Wbh zich verhoudt tot de beginselplicht tot handhaving. Van bijzondere omstandigheden is in ieder geval niet snel sprake.^[6]Zie ook: VNG: ‘Handhaving door en voor gemeenten, een juridische handleiding voor de gemeentelijke praktijk’, p. 61 e.v.

Het is echter niet zo dat bij een overtreding meteen een bestuurlijke boete zal worden opgelegd. Een waarschuwing ligt voor de hand bij vaststelling van een eerste geringe overtreding, bijvoorbeeld wanneer een verhuurder per abuis een fout in de puntentelling heeft gemaakt of wanneer een huurprijs als gevolg van een wijziging in de WOZ-waarde bijgesteld had moeten worden. In ieder geval moet de verhuurder of verhuurbemiddelaar de kans krijgen om door middel van een waarschuwing of een herstelsanctie zijn gedrag te wijzigen. Het is de bedoeling dat bij het geven van een waarschuwing of het opleggen van een herstelsanctie aan de verhuurder gemeld wordt dat bij een volgende overtreding een bestuurlijke boete kan worden opgelegd. Ook kan de gemeente ervoor kiezen om direct een sanctie op te leggen, indien dat in de gegeven situatie proportioneel is.^[7]Kamerstukken II, vergaderjaar 2023-2024, 36496, nr. 3, p.47-48.

Het college kan niet zelf de huurprijs verlagen, maar wel de verhuurder actief bewegen om de huur te verlagen door aankondiging van en of toepassing van het handhavingsinstrumentarium.

Door een klacht bij en door uitspraak van de Huurcommissie kan de huurprijs overigens wel worden verlaagd. Uiteraard staan zowel tegen bestuursrechtelijke handhaving als tegen een uitspraak van de Huurcommissie rechtsmiddelen open als je het er niet mee eens bent. De reden dat een aanvullende juridische route is bedacht naast die van de Huurcommissie is omdat blijkt dat niet alle huurders de weg naar de Huurcommissie weten (of durven?) te vinden en anderzijds omdat de gemeente al breder toezicht houdt en de instrumenten heeft om malafide verhuurders te signaleren en te bestraffen.^[8]Kamerstukken II, vergaderjaar 2023-2024, 36496, nr. 3, p.48-49.

Weigeren of intrekken verhuurvergunning gereguleerde woonruimte

Naast gebruikmaken van de handhavingsinstrumenten, kan het college ook besluiten een verhuurvergunning te weigeren of in te trekken, onder andere indien een woonruimte voor een te hoge prijs wordt verhuurd.^[9]Andere weigerings- en intrekkingsgronden zijn o.a. het onttrekken van woonruimte zonder de daartoe vereiste vergunning, het ontbreken van een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit of … Continue reading Een verhuurvergunningstelsel kan door de gemeenteraad ingesteld worden indien dat noodzakelijk of geschikt is voor het behoud van de leefbaarheid.^[10]Niet geheel duidelijk is wat in dit kader onder leefbaarheid wordt verstaan. Uit de wetsgeschiedenis volgt dat malafide verhuurgedrag vaak gepaard gaat met verloedering in illegaal gebruik van woon- … Continue reading De bevoegdheid hiertoe staat in artikel 5 Wgv. Niet alle gemeenten hebben dat tot nu  toe gedaan. Leiden bijvoorbeeld wel maar Amsterdam niet.

Zo kan een nieuwe verhuurvergunning worden geweigerd indien binnen een tijdvak van 8 jaar (de ‘terugkijkperiode’) voorafgaand aan de aanvraag een bestuurlijke boete of last onder bestuursdwang is opgelegd voor het handelen in strijd met de algemene regels van goed verhuurderschap, waaronder per 1 juli 2024 het verbod om gereguleerde woonruimte te verhuren voor een te hoge prijs of een te hoge huurverhoging toe te passen. Gezien artikel 23, vijfde lid Wgv, start deze terugkijkperiode op 1 juli 2023, ook voor de verplichtingen uit de Wet betaalbare huur.

Een bestaande verhuurvergunning kan worden ingetrokken indien een verhuurder binnen 4 jaar nadat een last onder bestuursdwang of bestuurlijke boete is opgelegd opnieuw de regels van goed verhuurderschap overtreedt, door bijvoorbeeld een gereguleerde woonruimte te verhuren voor een te hoge huurprijs. Indien de woonruimte op het moment van intrekking verhuurd is, zal het college een besluit tot inbeheername van de woonruimte geven (zie hieronder).

Voor de gemeente Amsterdam geldt dat het college voorlopig heeft ingeschat dat het invoeren van een verhuurvergunningsplicht weinig meerwaarde heeft. Tegenover het niet invoeren van de verhuurvergunning staat een volle inzet op ook het proactief handhaven op onwenselijk verhuurgedrag. Dit volgt uit de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting, vastgesteld door de gemeenteraad van Amsterdam op 19 juli 2023.^[11]Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting, p. 47. Kennelijk maakt de gemeente Amsterdam geen koppeling met de leefbaarheid, maar met de bescherming van huurders tegen ongewenst verhuurgedrag. De motivering van de gemeente Amsterdam dat geen vergunningstelsel nodig is, is aldus niet helemaal zuiver. Heroverweging is in dit geval wellicht nodig.

Inbeheername van woon- en verblijfsruimten

Wanneer geconstateerd wordt dat in strijd met de algemene regels van goed verhuurderschap wordt gehandeld, kan het college de verhuurder verplichten tot het aan een beheerder in beheer geven van een woon- of verblijfsruimte of een gebouw waarin die woon- of verblijfsruimte is gelegen. Voorwaarde hiervoor is wel dat binnen een tijdvak van vier jaar voorafgaand aan de constatering reeds tweemaal een bestuurlijke boete is opgelegd. Daarnaast kan het college een verhuurder ook verplichten de woonruimte of een gebouw in beheer te laten geven, indien een verhuurvergunning wordt geweigerd van een woonruimte die op dat moment is verhuurd. Een woonruimte moet in ieder geval verplicht in beheer gegeven worden wanneer een verhuurvergunning van een verhuurde woonruimte wordt ingetrokken.^[12]Artikel 12, tweede lid Wgv.

In het geval van inbeheername stelt het college de huurprijs vast, die wordt betaald aan de beheerder. Voor gereguleerde woonruimte wordt voor het bepalen van de huurprijs aangesloten bij het WWS. Bij woonruimten in het hoogsegment (vrije sectorwoningen) wordt aangesloten bij een bedrag dat redelijk is in het economisch verkeer.^[13]Kamerstukken II, vergaderjaar 2021–2022, 36 130, nr. 3, p.87 Voor vrije sectorwoningen geldt aldus wel dat inbeheername niet het gevolg kan zijn van het vragen van een te hoge huurprijs. Inbeheername zal in die gevallen het gevolg zijn van overtreding van andere algemene regels van goed verhuurderschap, zoals het vragen van een te hoge borgsom of het niet verstrekken van informatie aan huurder.

De kosten die de beheerder maakt voor het beheren van de woonruimte, komen voor rekening van de verhuurder. Onder deze kosten kunnen ook kosten vallen voor noodzakelijke voorzieningen of aanpassingen die aan een woon- of verblijfsruimte zijn aangebracht. De beheerkosten worden in beginsel verrekend met de geïnde huur. Wanneer de geïnde huur niet toereikend is om deze kosten te dekken, kan het resterende bedrag door het college bij dwangbevel worden ingevorderd bij de verhuurder.^[14]Artikel 15 Wgv.

De inbeheername eindigt op het moment dat de verhuurder middels een verhuurplan kan aantonen dat hij de algemene regels van goed verhuurderschap en, indien van toepassing, de voorschriften van de verhuurvergunning zal naleven. Daarnaast moeten de noodzakelijke voorzieningen of aanpassingen zijn uitgevoerd en de eventuele resterende kosten zijn voldaan.^[15]Artikel 16 Wgv. Wanneer de woon- of verblijfsruimte tussentijds van eigenaar is gewisseld, is een verhuurplan niet meer nodig omdat de nieuwe eigenaar aan alle van toepassing zijnde eisen zal moeten voldoen.

Overgangsrecht

Handhaving is echter niet zonder meer aan de orde. Uit artikel 23a Wgv, dat per 1 januari 2025 wordt ingevoegd in de Wgv, volgt dat het verbod om een zelfstandige woonruimte te verhuren voor een hogere prijs dan het WWS toestaat niet geldt voor reeds op 1 juli 2024 bestaande huurcontracten. Dit betekent dat bestaande huurcontracten voor zelfstandige woonruimten met bijvoorbeeld 160 WWS-punten, die vallen in het middensegment, niet lopende het huurcontract onder de toezicht- en handhavende bevoegdheden van de gemeente vallen. Een verhuurvergunning kan in deze gevallen dan ook niet ingetrokken worden. Bij het aflopen van een bestaand huurcontract in dit segment, krijgt de verhuurder een natuurlijk keuzemoment om te besluiten of die wenst te verhuren in dit segment. De woning kan worden verkocht of zelf worden bewoond, en daarnaast bestaat eventueel de mogelijkheid de woning dusdanig in kwaliteit te doen verbeteren, dat de woonruimte in het hoge segment verhuurd kan worden.

Uitzondering hierop zijn woonruimten die op 1 juli 2024 qua kwaliteit en huurprijs in het sociale segment vielen en die op grond van het nieuwe WWS per 1 juli 2024 tot het laagsegment behoren met een te hoge huurprijs. In deze gevallen kan per 1 januari 2025 gehandhaafd worden. Voor woonruimten waarvoor op 1 juli 2024 een feitelijke huurprijs gold die hoger was dan de sociale huurprijsgrens, geldt een overgangstermijn van één jaar indien deze woonruimte op grond van het nieuwe WWS per 1 juli 2024 behoort tot het laagsegment (maximaal 143 punten). Dit betekent dat verhuurders tot en met 30 juni 2025 de tijd hebben om handhaving te voorkomen door de feitelijke huurprijzen aan te passen (naar beneden bij te stellen conform het WWS).^[16]Tweede Kamer, vergaderjaar 2023–2024, 36 496, nr. 3, p. 168-169. Deze uitzonderingen gelden alleen voor zelfstandige woonruimten. De wetgever heeft echter niet uitgelegd waarom dit niet voor onzelfstandige woonruimten geldt.

Conclusie

De invoering van de Wbh per 1 juli 2024 en de uitbreiding van de handhavingsmogelijkheden voor gemeenten per 1 januari 2025 moeten de huursector betaalbaar houden. Met de verhoging van de liberalisatiegrens en de uitbreiding van de regels van goed verhuurderschap hebben gemeenten niet alleen middelen om op te treden tegen overtreding van de algemene regels van goed verhuurderschap, maar per 1 januari 2025 ook tegen te hoge huurprijzen in het laagsegment.^[17]Een overzicht van alle verplichtingen zijn hier te vinden. Gemeenten kunnen contracten niet middels handhaving aantasten. Handhaving door bijvoorbeeld het opleggen van een (forse) bestuurlijke boete, kan per 1 januari 2025 bij zelfstandige woonruimten die op 1 juli 2024 qua huurprijs en kwaliteit in het sociale segment vielen en waarvan op grond van het nieuwe WWS per 1 juli 2024 de huurprijs te hoog is, indien deze woonruimte per 1 juli 2024 tot het laagsegment behoort. Voor zelfstandige woonruimten die op 1 juli 2024 een feitelijke huurprijs hadden die hoger was dan de sociale huurprijsgrens en de woonruimte op grond van het nieuwe WWS per 1 juli 2024 behoort tot het laagsegment (maximaal 143 punten), geldt een overgangstermijn van één jaar na inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur. In die periode kan wel de Huurcommissie worden ingeschakeld.^[18]Tweede Kamer, vergaderjaar 2023–2024, 36 496, nr. 3, p. 51-52.

De hoogte van bestuurlijke boetes kan fors oplopen, zeker na herhaling van overtredingen (tot €103.000, prijspeil 1 januari 2024). De vraag is echter in hoeverre handhaving ook daadwerkelijk zal gaan geschieden, gelet op de rol van de Huurcommissie die anders dan de gemeente de huurprijs rechtstreeks kan verlagen. Wij kunnen ons in de praktijk voorstellen dat wanneer een dergelijk verzoek al aanhangig is, de gemeente nog even geen thuis geeft op een verzoek om handhaving. De vraag is echter of dat past binnen het bestuursrechtelijk stelsel van de beginselplicht tot handhaving. Het jaar 2025 belooft aldus een interessant jaar te worden voor dit soort vraagtukken in de praktijk.

---