De toepasselijkheid van het schriftelijkheidsvereiste op de koop van een bouwkavel: in beton gegoten of los zand?

Een stuk grond kopen om daarop voor eigen rekening en risico een droomhuis te laten bouwen is voor velen een mooie kans om iets unieks te creëren, zij het dat daar wel een hoop bij komt kijken. De laatste jaren is er veel belangstelling voor zelfbouwprojecten en de verkoop van bouwkavels.^[1]Vastgoeddashboard van het Kadaster: www.kadaster.nl/zakelijk/vastgoedinformatie/vastgoedcijfers/vastgoeddashboard/bouwkavels. Waar de gemiddelde consument echter hoogstwaarschijnlijk geen weet van heeft, is dat het schriftelijkheidsvereiste zoals opgenomen in artikel 7:2 lid 1 BW – en daarmee samenhangend de bedenktermijn van drie dagen – niet van toepassing is op de (ver)koop van een perceel grond met de publiekrechtelijke bestemming ‘wonen’. Zo luidt namelijk het antwoord van de Hoge Raad^[2]Hoge Raad, 15 december 2023, ECLI:NL:HR:2023:1755. op een prejudiciële vraag gesteld door de rechtbank Overijssel ^[3]Rechtbank Overijssel, zittingsplaats Almelo, 15 maart 2023, ECLI:NL:RBOVE:2023:1603. met betrekking tot deze kwestie.

Sofie Happe en Jarno van Garderen bespreken dit arrest van de Hoge Raad, gewezen op 15 december 2023, en de mogelijke implicaties voor de praktijk.

De zaak in het kort

In augustus 2021 heeft eiser in deze zaak (hierna: de ‘Verkoper‘) een perceel grond te koop aangeboden op Funda. In de advertentie stond: “Bouwkavel (…) voor het bouwen van een vrijstaand woonhuis met bijgebouw(en).“ Nadat gedaagde (hierna: de ‘Koper‘) het perceel had bezichtigd, bracht hij nog diezelfde dag per e-mail een bod uit van EUR 550.000. Dit bod werd door de Verkoper geaccepteerd, waarna zijn makelaar een conceptkoopovereenkomst aan de Koper verstuurde. Enkele dagen voor het ondertekenen van de koopakte heeft de Koper laten weten af te zien van de koop. Het perceel is een paar maanden later aan een derde partij verkocht voor een lager bedrag, namelijk EUR 465.000. De Verkoper stelt schade te hebben geleden ten bedrage van EUR 85.000, doordat de Koper toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. De Verkoper is namelijk van mening dat artikel 7:2 lid 1 BW – welk artikel het schriftelijkheidsvereiste behelst – niet van toepassing is op de koopovereenkomst, omdat er geen woning op het perceel staat. De Koper is een andere mening toegedaan en stelt dat het perceel een tot woning bestemde onroerende zaak is en dat het schriftelijkheidsvereiste daarom wel van toepassing is. Nu volgens hem met betrekking tot de koop van het perceel niet aan het schriftelijkheidsvereiste is voldaan, is volgens de Koper geen koopovereenkomst tot stand gekomen en is hij dus ook niet toerekenbaar tekortgeschoten.

Verkoper start een procedure bij de Rechtbank Overijssel en vordert veroordeling van de Koper tot betaling van een bedrag van EUR 89.829,57 (schade + juridische kosten). Rechtbank Overijssel oordeelt in het tussenvonnis dat er onvoldoende duidelijkheid bestaat over wat er onder ‘een tot bewoning bestemde onroerende zaak’ in de zin van artikel 7:2 BW moet worden verstaan. De rechtbank kan het geschil tussen Koper en Verkoper om deze reden (nog) niet beslechten en stelt aan de Hoge Raad de volgende prejudiciële vraag:

“Is een perceel grond met de bestemming wonen (Wet ruimtelijke ordening) een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan in de zin van artikel 7:2 lid 1 BW? En zo ja, onder welke voorwaarden of omstandigheden?”

De toepasselijkheid van artikel 7:2 BW

In onderhavige zaak zit de crux in hetgeen onder koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak moet worden verstaan, zoals opgenomen in artikel 7:2 lid 1 BW. Meer specifiek: valt het perceel in kwestie, dat krachtens publiekrechtelijke bestemming (mede) bestemd is voor de bouw van een woning, onder de reikwijdte van artikel 7:2 BW? Volgens de parlementaire geschiedenis is voor de vraag hoe het object van de koop gekwalificeerd moet worden, de feitelijke situatie ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst maatgevend.^[4]MvA II, Kamerstukken II 1995/1996, 23095, nr. 5, p. 8, 12-13. In de literatuur wordt het belang van de feitelijke situatie echter genuanceerd. Zo wordt er geschreven dat de feitelijke situatie van het gekochte object ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst niet allesbepalend is als het gaat om de toepasselijkheid van artikel 7:2 BW.^[5]H.W. Heyman & S.E. Bartels, Vastgoedtransacties Koop, Den Haag: Boom juridisch 2021, nr. 175. Wel relevant is de bestemming die de verkoper volgens de koopovereenkomst aan het object van koop toekent. Met bestemming wordt dan allereerst bedoeld de bestemming die volgt uit de inrichting van de onroerende zaak (de feitelijke bestemming). Maar ook een onroerende zaak die volgens de feitelijke situatie niet voor bewoning is bestemd, maar door de verkoper wel als woning moet worden opgeleverd, geldt in dat kader als tot woning bestemd.^[6]J.A.W. Hockx, Koop en levering van vastgoed 2006/2007, Den Haag: SDU Uitgevers 2006, p. 77.

Wat nu als het perceel (het object van koop) zoals in het onderhavige geval nog niet is bebouwd? Uit de conclusie van de procureur-generaal (‘P-G‘) genomen naar aanleiding van de prejudiciële vraag volgt dat, naar mening van de P-G, beslissend is of de verkoper zich bij de overeenkomst jegens de consumentkoper heeft verbonden om een woning te ‘geven’, respectievelijk of de consumentkoper tegenover de verkoper recht heeft op de levering van een woning.^[7]Conclusie Procureur-Generaal bij de Hoge Raad, 3 november 2023, ECLI:NL:PHR:2023:982. Dit is het geval wanneer er een (gecombineerde) koop-aannemingsovereenkomst of een turnkeyovereenkomst tussen koper en verkoper is gesloten. In die gevallen meent de P-G dat artikel 7:2 BW wel van toepassing is. Echter, heeft de verkoper zich op grond van de koopovereenkomst verplicht tot het geven van een onbebouwde onroerende zaak – oftewel enkel een bouwkavel – dan mist artikel 7:2 BW toepassing. Object van de koop is in dat geval niet een tot bewoning bestemde onroerende zaak in de zin van artikel 7:2 BW, maar een onbebouwde onroerende zaak die voor de bouw van een woning geschikt is. Met andere woorden, wanneer een koper van een bouwkavel zijn woning voor eigen rekening en risico tot stand moet brengen, is volgens de P-G artikel 7:2 BW niet van toepassing. Wanneer een koper een bouwkavel koopt in combinatie met een aannemingsovereenkomst of wanneer verkoper en koper een turnkeyovereenkomst sluiten, dan is artikel 7:2 BW wel van toepassing. Een ogenschijnlijk subtiel verschil. Dit verschil is echter wel beslissend voor de – toch wel zeer relevante – vraag of de consumentkoper de bescherming van artikel 7:2 BW toekomt. Naar mening van de P-G is in onderhavige zaak artikel 7:2 BW niet van toepassing op de koopovereenkomst.

Rechtspraak met betrekking tot artikel 7:2 BW en het antwoord van de Hoge Raad

De toepasselijkheid van artikel 7:2 BW is meer dan eens onderwerp van discussie geweest in de jurisprudentie. In het tussenvonnis van de rechtbank Overijssel wordt de destijds beschikbare rechtspraak voren gebracht en de rechtbank concludeert dat hieruit onvoldoende duidelijk volgt wat onder ‘een tot bewoning bestemde onroerende zaak’ in de zin van artikel 7:2 BW moet worden verstaan. Een opvallende redenatie is bijvoorbeeld te lezen in het vonnis van de rechtbank Rotterdam van 22 december 2010.^[8]Rechtbank Rotterdam, 22 december 2010, ECLI:NL:RBROT:2010:BP0123. Rechtbank Rotterdam oordeelt in die zaak dat artikel 7:2 BW van toepassing is op de koop van een onbebouwd perceel grond, aangezien het perceel voldoet aan de definitie van een tot bewoning bestemde onroerende zaak. Op grond van hetgeen hiervoor is opgemerkt over de parlementaire geschiedenis, de literatuur en hetgeen de P-G schrijft in zijn conclusie, is deze redenatie van de rechtbank Rotterdam niet goed te volgen. In de literatuur wordt over voorgaande redenatie van de rechtbank Rotterdam opmerkt: “een onbebouwd perceel grond is immers op het moment dat de zaak wordt verkocht geen tot bewoning bestemde onroerende zaak en dat wordt het ook niet als de koper kenbaar voornemens is de grond te gaan bebouwen om er te gaan wonen.”^[9]H.W. Heyman & S.E. Bartels, Vastgoedtransacties Koop, Den Haag: Boom Juridisch 2021, nr. 179.

Een andere opmerkelijke redeneerwijze treft men aan in een arrest van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 6 augustus 2019.^[10]Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 6 augustus 2019, ECLI:NL:GHARL:2019:6356. Daarin wordt overwogen dat de feitelijke situatie ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst maatgevend is. Het hof Arnhem-Leeuwarden legt bij zijn uitleg van de term ’tot bewoning bestemd’ uit artikel 7:2 BW de nadruk op het feitelijk gebruik van de – in die casus – gehuurde zaak. Zeer discutabel is evenwel of het hof Arnhem-Leeuwarden hierbij het juiste toetsingskader heeft gehanteerd, nu de feitelijke situatie niet doorslaggevend behoeft te zijn. In een aantal overige rechtbankuitspraken wordt aan artikel 7:2 (lid 1) BW een relatief ruim toepassingsbereik gegeven.^[11]Vgl. Rechtbank Gelderland, 4 december 2013, ECLI:NL:RBGEL:2013:6469 en Rechtbank Gelderland, 6 maart 2015, ECLI:NL:RBGEL:2015:1521. Kortom, wat betreft de uitleg van artikel 7:2 BW ontbrak in de jurisprudentie een eenduidige lijn.

De Hoge Raad maakt in onderhavige zaak korte metten met voornoemde onduidelijkheid. Het arrest en het antwoord van de Hoge Raad op de prejudiciële vraag zijn namelijk kort en krachtig: een overeenkomst waarbij de verkoper zich jegens de koper verplicht tot het leveren van een perceel grond met de publiekrechtelijke bestemming wonen valt niet onder de vigeur van artikel 7:2 lid 1 BW. De Hoge Raad volgt daarmee de conclusie van de P-G. Voor de Koper in onderhavige zaak houdt dit in dat hem geen bescherming – volgend uit artikel 7:2 BW – toekomt en dat er dus wel een koopovereenkomst tot stand is gekomen.

Samenhangende rechtsverhouding

Terugkomend op de conclusie van de P-G, welke overigens een stuk uitgebreider is dan het arrest van de Hoge Raad, achten wij in het kader van dit blog het volgende nog relevant. Zoals wij reeds benoemden acht de P-G artikel 7:2 BW van toepassing wanneer er sprake is van (i) een turnkeyovereenkomst of (ii) een koop-/aannemingsovereenkomst. De P-G maakt daarbij wel een onderscheid. In het eerste geval (bij een turnkeyovereenkomst) is de verkoper tevens opdrachtgever voor de bouw van de woning. Hierop is artikel 7:2 BW ‘zonder meer’ van toepassing, aldus de P-G. Naar onze mening is dat inderdaad een logische gevolgtrekking. In het tweede geval (bij koop-/aannemingsovereenkomsten) zal daarentegen niet de verkoper, maar de koper de opdrachtgever zijn voor de bouw. Voorts geldt dat een koop-/aannemingsovereenkomst kan bestaan uit twee losse overeenkomsten of uit een gecombineerde overeenkomst tussen de koper en de verkoper die tevens optreedt als aannemer. Wij achten dit een belangrijk verschil met betrekking tot het schriftelijkheidsvereiste. In het geval van een gecombineerde koop-/aannemingsovereenkomst menen wij dat artikel 7:2 BW evenzeer van toepassing is, aangezien de verkoper/aannemer zich in dit geval heeft verbonden om daadwerkelijk een woning te geven en er dus niet louter een bouwkavel wordt verkocht. De P-G stelt zich op het standpunt dat ook wanneer het twee losse overeenkomsten betreft, de nietigheid van de aannemingsovereenkomst (waarop het schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:766 BW van toepassing is) in haar gevolgen ook de koopovereenkomst treft. Volgens de P-G zijn de losse koop- en aannemingsovereenkomst “zozeer met elkaar verbonden dat de nietigheid van de aannemingsovereenkomst noodzakelijkerwijs tot gevolg dient te hebben dat ook de koopovereenkomst nietig is.”^[12]Conclusie Procureur-Generaal bij de Hoge Raad, 3 november 2023, ECLI:NL:PHR:2023:982, r.o. 3.18.

Wij zijn van mening dat de P-G wel heel gemakkelijk vaststelt dat dit een samenhangende rechtsverhouding betreft. Er moet namelijk sprake zijn van bijzondere omstandigheden van het geval om de toepassing van de leer van de samenhangende rechtsverhoudingen te kunnen rechtvaardigen.^[13]Asser/Sieburgh 6-IV 2019/66c; Hof Arnhem-Leeuwarden, 6 augustus 2019, ECLI:NL:GHARL:2019:6378, NJF 2019/531 (vervolg op Vissers c.s./Compaen) r.o. 2.18; Zie r.o.2.7 van de conclusie van A-G Valk bij … Continue reading Uit de rechtspraak volgt dat de omstandigheden van het geval, uitleg van de rechtsverhouding en de redelijkheid en billijkheid bepalen of er in een voorkomend geval sprake is van een zodanige nauwe betrokkenheid dat er sprake is van een samenhangende rechtsverhouding.^[14]Vleesmeesters/Alog, Hoge Raad 24 september 2004, ECLI:NL:HR:2004:AO9069. De drempel ligt dus relatief hoog en het is zeer casuïstisch. Of er sprake is van een samenhangende rechtsverhouding tussen een losse koop- en aannemingsovereenkomst is daarom niet zo klip-en-klaar als de P-G doet voorkomen. Terughoudendheid hieromtrent is naar onze mening gepast bij een – niet uit de wet voortvloeiende – uitzondering op de hoofdregel dat een overeenkomst in beginsel slechts de daarbij betrokken partijen bindt.^[15]Tijdschrift voor Huurrecht Bedrijfsruimte nr. 3, juli 2022, TvHB 2022/11, prof. Mr. A.W. Jongbloed, mr. N. Amiel, mr. J.R.M. Nelen en mr. K Keij.

Gelet op het voorgaande is er bij een losse koop- en aannemingsovereenkomst naar ons inzicht niet zonder meer sprake van een samenhangende rechtsverhouding. Neemt men deze gedachtelijn als uitgangspunt, dan kan het zo zijn dat de aannemingsovereenkomst kan worden ontbonden (op grond van artikel 7:766 BW), maar dat de koper wel gebonden is aan de koopovereenkomst omdat artikel 7:2 BW daar niet op van toepassing is. Hoe de Hoge Raad oordeelt over de losse koop- en aannemingsovereenkomst in relatie tot een samenhangende rechtsverhouding, blijft onduidelijk. Dit blijft in het arrest helaas onbesproken. Een gemiste kans aangezien losse koop- en aannemingsovereenkomsten in de praktijk veel voorkomen en het onzes inziens dan ook de vraag is of hier sprake is van een samenhangende rechtsverhouding. Goed denkbaar is bovendien dat een consument het onderscheid tussen een gecombineerde koop-/aannemingsovereenkomst of twee losse overeenkomsten niet scherp voor ogen heeft. Laat staan dat de consument zich bewust is van de juridische gevolgen van het een of het ander.

Conclusie

Bij de aankoop van een onbebouwd perceel grond ten behoeve van de bouw van een woning moet de consumentkoper op zijn hoede zijn. De nietsvermoedende koper zal wellicht geen verschil zien tussen een koop middels bijvoorbeeld een turnkeyovereenkomst en de aankoop van een bouwkavel maar de Hoge Raad maakt dit onderscheid wel. Bouwt een koper voor eigen rekening en risico een woning op een perceel, dan is op de koop van het perceel artikel 7:2 lid 1 BW niet van toepassing. Dat heeft tot gevolg dat ook de wettelijke bedenktermijn uit hoofde van lid 2 niet aan de orde is. De consequentie daarvan is dat de betreffende overeenkomst in beginsel moet worden nagekomen. Een particulier die zijn oog laat vallen op een stuk grond en zelf verantwoordelijkheid neemt voor het bouwproces van zijn droomhuis, doet er daarom goed aan zijn aankoop vooraf goed te overwegen. Als er eenmaal een overeenkomst tot stand is gekomen, dan geldt immers pacta sunt servanda. En dat rechtsbeginsel staat al eeuwenlang als een huis.

---

Voor advies kunt u zich wenden tot Sofie Happe en Jarno van Garderen van NewGround Law.