Wetsvoorstellen in demissionaire tijden

Het kabinet is na de val van Rutte IV demissionair. Het is de vraag welke onderwerpen nu dusdanig gevoelig of omstreden zijn dat zij door de Tweede en/of Eerste kamer controversieel worden verklaard en daarmee (voorlopig) niet behandeld zullen worden, en aan welke wetsvoorstellen nog wel door het demissionaire kabinet wordt gewerkt. Renée Fennis en Tobias Stammers bespreken in dit blog de huidige stand van de zaken van voorliggende wetsvoorstellen die de (huur)woning- en vastgoedsector betreffen.

Dit blog is gepubliceerd op Vastgoedjournaal | Leestijd: 13 minuten

Wet goed verhuurderschap

Op 1 juli 2023 is de Wet goed verhuurderschap in werking getreden. De wet beoogt ongewenst gedrag van verhuurders te voorkomen. Het goed verhuurderschap wordt beschreven in regels zoals het niet discrimineren van een woningzoekende, het niet intimideren van een huurder, het opstellen van een schriftelijk huurcontract, het verschaffen van heldere en goede informatie over de rechten en plichten van de huurder waaronder contactgegevens, informatie over het meldpunt ongewenst verhuurgedrag, het niet doorberekenen van bemiddelingskosten door verhuurder en zaken zoals een maximum waarborgsom^[1]De Wet goed verhuurderschap maximeert de waarborgsom voor huurovereenkomsten, gesloten na 1 juli 2023, op tweemaal de kale aanvangshuurprijs. De waarborgsom moet binnen 14 dagen na het eindigen van … Continue reading en tijdige specificatie van servicekosten.^[2]De Wet goed verhuurderschap beoogt te voorkomen dat servicekosten als verdienmodel voor de verhuurder ingezet worden. Goed verhuurderschap betekent in dit geval dat de verhuurder alleen servicekosten … Continue reading

In de wet is bepaald dat burgemeester en wethouders zorg dragen voor de bestuursrechtelijke handhaving ervan. Vanaf 1 januari 2024 moeten alle gemeenten een laagdrempelig meldpunt hebben ingericht waar huurders of woningzoekenden misstanden kunnen melden. De wet biedt gemeenten de mogelijkheid om verhuurvergunningsgebieden in te voeren en om overtredingen van de wet te handhaven. Zo kunnen zij een bestuurlijke boete opleggen (tot EUR 22.500 en bij herhaalde overtreding oplopend tot EUR 90.000) en, als uiterst remedium, het beheer van een woonruimte overnemen. Over de doeltreffendheid en de effecten van deze wet in de praktijk wordt vóór juli 2026 verslag gedaan door de minister. De volledige inhoud van de Wet goed verhuurderschap is hier te raadplegen.

Aangepaste Huisvestingswet

Op 27 juni 2023 heeft de Tweede Kamer het geamendeerde wetsvoorstel tot wijziging van de Huisvestingswet 2014 (hierna: “Huisvestingswet”) aangenomen. De Huisvestingswet moet nog worden behandeld in de Eerste Kamer en wordt daar momenteel schriftelijk voorbereid. De Huisvestingswet betreft, kort gezegd, twee toegevoegde mogelijkheden:

1. Huur: voorrang bepaalde beroepen en mensen met binding aan de gemeente
   Volgens de beoogde Huisvestingswet mogen gemeenten 50% van de beschikbare huurwoningen toewijzen aan mensen met een economische, maatschappelijke of lokale binding. Ze mogen zelf bepalen hoe ze deze 50% over die drie groepen verdelen. Dit geeft ruimte voor een verdubbeling van de toewijzing van huurwoningen aan personen met een lokale binding: dat percentage is nu maximaal 25%. Ook mogen gemeenten specifieke beroepen aanmerken als cruciaal, zodat zij groepen zoals bijvoorbeeld leerkrachten, zorgmedewerkers en politieagenten kunnen helpen bij het vinden van een woning.
2. Koop: huisvestingsvergunning voor nieuwbouw, niet voor bestaande koopwoningen
   Gemeenten krijgen de mogelijkheid om voor de aankoop van een nieuwbouwwoning met een verkoopprijs tot EUR 355.000 (de grens van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG)) een huisvestingsvergunning te eisen. Die vergunning krijgen kopers alleen als hun inkomen past bij de verkoopprijs van de woning, m.a.w. een inkomenstoets wordt dan verplicht. Bij nieuwbouwwoningen geldt verder dat gemeenten kopers met binding aan de gemeente en/of een aangewezen cruciaal beroep voorrang kunnen geven. In tegenstelling tot wat eerder de bedoeling was, gaat in het aangenomen wetsvoorstel de vergunningplicht niet gelden voor bestaande koopwoningen. Dat betekent dat gemeenten het instrument huisvestingsvergunning alleen mogen inzetten voor woningen die na inwerkingtreding van de Huisvestingswet worden gebouwd. Een nieuwbouwwoning die na de inwerkingtreding van de wet is verkocht, wordt bij de daaropvolgende verkoop aangemerkt als bestaande woning waarop de vergunningplicht niet meer rust.^[3]TK 2022-2023, 36 190, nr. 11 (Amendement Peter de Groot c.s.). Het maximumbedrag van de verkoopprijs voor de vergunningplicht wordt jaarlijks geïndexeerd aan de hand van de consumentenprijsindex.

Op de wijziging van de Huisvestingswet is veel kritiek geweest. De praktijk zal moeten uitwijzen of de gestelde doelen gehaald worden en welke effecten de wetswijziging heeft op schaarste en het prijsniveau van koopwoningen. Het vragen en bieden van een hogere prijs (een prijs boven de NHG-grens), lijkt ons een eenvoudige manier om een vergunningplicht en/of vereiste gemeentelijke binding voor het aankopen van een nieuwbouwwoning te omzeilen. Dan staan de doelgroepen die de wetgever beter wil beschermen nog steeds buiten spel.

Wet vaste huurcontracten

Op 16 mei 2023 is het initiatiefwetsvoorstel vaste huurcontracten in de Tweede Kamer aangenomen en ter behandeling aangeboden aan de Eerste Kamer. Dit wetsvoorstel voorziet in het afschaffen van tijdelijke huurcontracten voor zelfstandige woonruimten. Huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd worden de norm. Tijdelijke huurcontracten blijven na inwerkingtreden van de wet mogelijk onder specifieke voorwaarden, bijvoorbeeld bij het opnieuw bewonen door de verhuurder (diplomatenclausule) of in geval van vakantieverhuur.^[4]TK 2022-2023, 36 195, nr. 5 (Memorie van Toelichting gewijzigd n.a.v. het advies van de Afdeling Advisering van de Raad van State) p. 12 Tijdelijke verhuur blijft mogelijk onder specifieke … Continue reading

Er wordt een nieuwe opzeggingsgrond toegevoegd voor het specifieke geval van ‘proefsamenwonen’. De eigenaar die gaat samenwonen en de achter te laten woning nog niet wil verkopen, kan deze eenmalig tijdelijk verhuren. Bij een succesvolle ‘proefsamenwoning’ kan de huurovereenkomst beëindigd worden zodat de woning vrij van huur kan worden verkocht. De nieuwe opzeggingsgrond ‘proefsamenwonen’ geldt alleen voor een particuliere verhuurder die niet meer dan één woning verhuurt, de woning wil verkopen én direct voorafgaand aan de ingangsdatum van de huurovereenkomst tenminste 2 jaar zelf de woning als eigenaar heeft bewoond. Er gelden strenge voorwaarden voor het aanwenden van deze opzeggingsgrond. Het opzeggen van het huurcontract moet binnen 2 jaar na ingangsdatum van de huurovereenkomst gebeuren, op basis van een specifiek ten behoeve van verkoop van de woning opgenomen opzeggingsgrond.^[5]Ook moeten de partners voor deze opzeggingsgrond wel trouwen of een geregistreerd partnerschap aangaan en kunnen zij deze grond maar één keer aanwenden. Als de verhuurder de huurovereenkomst op deze grond opzegt en de woning niet blijkt te (willen) verkopen, is hij schadeplichtig jegens de vertrokken huurder.

Naast een nieuwe opzeggingsgrond voor ‘proefsamenwonen’ voorziet de wetswijziging in een uitbreiding van de mogelijkheid om een huurovereenkomst op te zeggen vanwege dringend eigen gebruik als de huurwoning beschikbaar moet komen ten gunste van eerstegraads bloed- en aanverwanten van de verhuurder. Daaronder wordt verstaan: (adoptie)ouders, (adoptie)kinderen, partners van de (adoptie)kinderen en (adoptie)ouders of (adoptie)kinderen van de partner van de verhuurder. Deze opzeggingsgrond geldt alleen als deze uitdrukkelijk in het huurcontract is overeengekomen.

Wet Betaalbare huur

Het wetsvoorstel Betaalbare huur ligt voor advies bij de Raad van State en zal naar verwachting later dit jaar behandeld worden in de Tweede Kamer. Kort gezegd beoogt dit veelbesproken wetsvoorstel de bestaande huurprijsbepalingen voor sociale huurwoningen uit te breiden naar het middensegment. Dit betekent dat de huurprijzen van woonruimten in het middensegment gereguleerd zullen worden. Het woningwaarderingsstelsel (hierna: “WWS”) wordt gemoderniseerd en dwingend gemaakt.

Het WWS is een op woonkwaliteiten gebaseerd puntensysteem waarmee de maximale toegestane huurprijs van een woning wordt vastgesteld. Verhuurders worden verplicht om de puntentelling en bijbehorende huurprijs op te nemen in een bijlage bij de huurovereenkomst. Verhuurders riskeren straks een bestuurlijke boete als zij een te hoge huurprijs vragen. Gemeenten worden verantwoordelijk voor het toezicht en de handhaving. Het voornemen is dat de Wet Betaalbare huur op 1 januari 2024 in werking zal treden, maar wij verwachten enige vertraging gezien de val van het kabinet.

Enkele kernpunten uit het wetsvoorstel Betaalbare huur zijn:
> Maximering huurprijs middensegment: Tot 187 WWS punten – EUR 1.021,02 (prijspeil januari 2023). De maximum huurprijs in het lagere huursegment loopt tot 148 WWS punten – EUR 808,07 (prijspeil januari 2023);
> Huurprijstoetsing: Huurders van lagere- en middenhuurwoningen kunnen binnen 6 maanden na ingang van de huurovereenkomst de huurprijs laten toetsen door de Huurcommissie ten behoeve van een huurverlaging. Na die 6 maanden kunnen zij deze toets en verlaging nog steeds aanvragen, maar dan zonder terugwerkende kracht.
> Overgangstermijn huurprijstoetsing: Voor bestaande huurovereenkomsten voor woningen die volgens het WWS in het middensegment vallen, maar waarvoor een huurprijs boven het voorgeschreven maximum wordt gevraagd, geldt een overgangstermijn van 1 jaar. Dat betekent dat huurders in het middensegment op zijn vroegst vanaf januari 2025 de huurprijs kunnen laten toetsen door de Huurcommissie.
> Indexering: De Wet Betaalbare huur voorziet in een gewijzigd systeem voor maximale huurverhogingen. In tegenstelling tot het lage huursegment wordt het voor het middensegment alleen toegestaan de huurprijs te indexeren indien zo is afgesproken in de huurovereenkomst. In het lagere segment blijft het mogelijk de huurprijs te wijzigen bij een inkomenswijziging van de huurder. Dit is niet van toepassing voor huurders in het middensegment.

click op tabel om te vergroten
> Modernisering: Het WWS wordt op onderdelen gemoderniseerd. Er zullen meer punten worden toegekend aan bijvoorbeeld een hoger energielabel terwijl energielabel E of lager aftrekpunten krijgt. Buitenruimtes zoals een dakterras en balkon worden nauwkeuriger gewaardeerd in de puntentelling.
> Tijdelijk: De regulering van de verhuur van middenhuurwoningen geldt zo lang er schaarste heerst op de woningmarkt. De noodzaak van de regulering wordt vijfjaarlijks geëvalueerd.

Wetsvoorstel Versterking regie Volkshuisvesting

Dit wetsvoorstel geeft het Rijk, de provincies en gemeenten wettelijke instrumenten om te sturen op hoeveel, waar en voor wie er in Nederland gebouwd gaat worden. Het wetsvoorstel voegt aan de Omgevingswet, die inwerking treedt op 1 januari 2024, voor zowel Rijk, provincies als gemeenten de verplichting toe om volkshuisvestingsprogramma’s op te stellen. Het Rijk en de provincies kunnen hiermee gemeenten instrueren over woningbouw en -programmering. Verder zal de regering bij Algemene Maatregel van Bestuur categorieën projecten kunnen aanwijzen waarvoor versnelde behandeling van gerechtelijke procedures wenselijk is vanwege zwaarwegende maatschappelijke belangen. Deze projecten (en versnelde behandeling) moeten bijdragen aan de realisatie van de landelijke bouwopgave van 900.000 woningen tot en met 2030. Om versnelling in te zetten, is er voor die besluiten één gang naar de rechter voorzien in plaats van twee. Ook is het de bedoeling dat (i) de bestuursrechter binnen 6 maanden uitspraak zal doen, (ii) dat beroepen versneld behandeld worden en (iii) dat de redenen van het beroep binnen de beroepstermijn ingediend moeten worden.

Op 13 april 2023 heeft de voorzitter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State aan de minister een reactie op het consultatieverzoek over het wetsvoorstel aangeboden waarin hij in conclusie aangeeft dat “als niet duidelijk is of het beoogde doel bereikt kan worden, de aandacht voor de mogelijke nadelen van het wetsvoorstel van groot belang is. Dat betreft in het bijzonder de gevolgen voor de kwaliteit van de rechtspraak op zichzelf en de mogelijk nadelige gevolgen van het voorstel voor het vertrouwen van de burger in de rechtspraak.” Over het doel van de wet om de behandeling te versnellen, merkt de voorzitter op dat “het wetsvoorstel tot een verzwaring van de werklast van de Afdeling zal leiden […] en daarmee tot een verhoging van de totale doorlooptijd bij de Afdeling.” Daarmee lijkt de voorgestelde versterking van de regie Volkshuisvesting niet met de beoogde spoed te zullen verlopen. Wij hopen dat de reactie van de voorzitter serieus genomen zal worden door een nieuw kabinet en Tweede Kamer. De werklast van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State leidt nu al tot lange doorlooptijden. Het lijkt ons niet waarschijnlijk dat deze voor alle aangewezen volkshuisvestingsprojecten opeens tot 6 maanden kunnen worden beperkt.

Wetsvoorstellen fiscaal vastgoedrecht

De laatste drie wetsvoorstellen die wij in dit blog noemen, zijn beleidsvoornemens uit de Voorjaarsnota (april 2023) om zogenoemde opmerkelijke belastingconstructies te bestrijden. Invoering van deze voorstellen kan een substantiële impact op de vastgoedbeleggingssector hebben.^[6]Voor meer informatie of antwoorden op uw vragen ten aanzien van de fiscale wetsvoorstellen, verwijzen we u graag naar de specialisten van VanOlde Tax Lawyers.

1. Wetsvoorstel afschaffing van de EUR 1 miljoen-drempel earningsstrippingmaatregel vastgoed BV’s
   In de Voorjaarsnota 2023 is vermeld dat het als ongewenst geachte spreiden van vastgoedbeleggingsportefeuilles over meerdere entiteiten kan worden bestreden door de drempel in de zogenoemde earningsstrippingmaatregel voor vastgoed BV’s met aan derden verhuurd vastgoed te verlagen of geheel buiten toepassing te laten met ingang van 1 januari 2025. Het streven van kabinet was om het wetsvoorstel op Prinsjesdag 2023 in te dienen bij de Tweede Kamer.

2. Wetsvoorstel wijziging regime fiscale beleggingsinstellingen (“FBI’s”)
   Vanaf 1 januari 2025 wordt beoogd om een belastingmaatregel in te voeren die is gericht op de wijziging van het vennootschaps- en dividendbelastingregime voor FBI’s. Een FBI mag volgens dit wetsvoorstel vanaf 2025 niet langer direct in Nederlands en buitenlands vastgoed beleggen. Het kabinet streefde ernaar om ook dit wetsvoorstel op Prinsjesdag 2023 in te dienen bij de Tweede Kamer.

3. Wetsvoorstel afschaffing samenloopvrijstelling overdrachtsbelasting aandelentransacties
   Met dit wetsvoorstel beoogt de overheid de zogenoemde samenloopvrijstelling aan te passen zodat de verkrijging van onroerende zaken via aandelentransacties niet langer is vrijgesteld van overdrachtsbelasting. In juni 2023 zijn wijzigingen in het wetsvoorstel aangekondigd naar aanleiding van de inbreng tijdens de internetconsultatie. Het wetsvoorstel zal worden aangepast waardoor (i) onroerend goed onder omstandigheden buiten de regeling valt, (ii) het overdrachtsbelastingtarief voor nieuw vastgoed bestemd voor btw-vrijgesteld gebruik gemaximeerd is op 4% en (iii) overgangsrecht van toepassing is. Het is onduidelijk of en wanneer deze amendementen geagendeerd worden in de Tweede Kamer.

Controversieel verklaring

Of deze lopende wetsvoorstellen door het demissionaire of het komende kabinet zullen worden behandeld, bepaalt de huidige Tweede en/of Eerste Kamer. Dat doen de Kamers door een lijst samen te stellen met onderwerpen (met name wetsvoorstellen) waarvan zij vinden dat die niet meer kunnen worden behandeld. Zij verklaren deze onderwerpen controversieel. Hoewel de lijst niet statisch is, wordt de lijst met controversieel verklaarde onderwerpen in de eerste week na het zomerreces besproken. In de week van 12 september 2023 wordt er in de Tweede Kamer over gestemd. Onderwerpen die als niet-controversieel worden aangemerkt, worden opnieuw geagendeerd. In dit licht is het niet uitgesloten dat één of meer van de bovengenoemde wetsvoorstellen uitgesteld, aangepast of verworpen zullen gaan worden. Eventuele verwerping van wetsvoorstellen zal ongetwijfeld voor evenveel opluchting als nieuwe kritiek zorgen.

Voor meer informatie over bovenstaande onderwerpen, kunt u contact opnemen met Renée Fennis, partner NewGround Law.

---