In dit blog gaan Anne-Marie Klijn en Homeira Patang van NewGround Law in op de oplossingen die de Minister aandraagt om de bestaande voorraad woningen beter te benutten.
De Omgevingswet vervangt alle bestaande wet- en regelgeving op het gebied van de fysieke leefomgeving (o.a. ruimtelijke ordening, milieu en natuurbescherming). Onder het motto “eenvoudig beter” zullen 40 wetten en 120 AMvB’s worden gebundeld in één wet en vier AMvB’s. Dat zou het omgevingsrecht inzichtelijker, voorspelbaarder en gemakkelijker in het gebruik moeten maken en zorgen voor een integrale benadering van de fysieke leefomgeving, meer flexibiliteit en afwegingsruimte voor lokale overheden en snellere besluitvorming. De Omgevingswet treedt in werking op 1 januari 2024.
Dit blog werd gepubliceerd op Vastgoedjournaal | Leestijd: 7 minuten
Inleiding
Eén van de prioriteiten van het huidige kabinet is het bestrijden van de woningcrisis zodat voor iedereen een koop- of huurwoning beschikbaar is.[1]Kamerbrief 11 maart 2022. Het kabinet heeft in dat kader de Nationale Woon- en Bouwagenda en het Programma Woningbouw opgesteld. Het kabinet heeft ook aangekondigd dat de overheid vanwege de enorme schaarste aan woningen de regie zal nemen ten aanzien van de volkshuisvesting.[2]Kamerstuk 35 925 VII, nr. 137. Met de Nationale Woon- en Bouwagenda en het programma Woningbouw worden de eerste stappen gezet in het hernemen van de regie op de volkshuisvesting.
Om voldoende betaalbare en passende woningen te realiseren, zet de Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (hierna: “Minister“) met het programma Woningbouw in op de bouw van 900.000 woningen tot en met 2030. De Minister streeft ernaar om twee derde van deze woningen betaalbaar te maken voor bijvoorbeeld starters en mensen met een middeninkomen. De ambitie is om te groeien naar 100.000 woningen per jaar.
In het najaar van 2022 heeft de Minister geconstateerd dat het bouwen van nieuwe woningen niet voldoende zal zijn om te kunnen voldoen aan de maatschappelijke opgave voor voldoende passende woningen.[3]Dit blijkt uit het Primos-prognose CBS. Terwijl de woningbouwopgave met de dag groter wordt, blijkt uit de praktijk dat veel nieuwbouwprojecten door onder andere veranderende economische omstandigheden, zoals stijgende rente en bouwkosten, geen doorgang kunnen vinden. Om het woningtekort terug te dringen, kijkt de Minister nu naar andere mogelijkheden.
De bestaande voorraad beter benutten
De Minister ziet het beter benutten van bestaande bebouwing als een mogelijkheid om de negatieve gevolgen van het enorme tekort aan betaalbare woningen te beperken. De Minister heeft bij brief van 17 mei 2023 de Tweede Kamer geïnformeerd over de wijze waarop hij middels het beter benutten van de bestaande voorraad het enorme woningtekort kan terugdringen. De Minister wijst in de brief op een drietal mogelijkheden: (i) meer woningen op de kavel, (ii) meer mensen in één woning en (iii) betere doorstroming.
De Minister betoogt dat er meer woningen op de kavel gerealiseerd kunnen worden door het optoppen van bestaande gebouwen, het splitsen van bestaande woningen, het realiseren van microwoningen en door middel van transformatie van bestaande ruimte naar woonruimte. Ook wil de Minister het samenwonen in één woning gemakkelijker maken zodat bestaande woningen efficiënter gebruikt kunnen worden. Tot slot wil de Minister een betere doorstroming realiseren door gemeenten te wijzen op de tools die de Huisvestingswet hen biedt om te sturen op doorstroming en gemeente aan te moedigen om daadwerkelijk gebruik te maken van het instrumentarium van de Crisis- en herstelwet voor het aanpakken van leegstand.
In dat kader kondigt de Minister een programmatische aanpak voor optoppen, een campagne voor hospitaverhuur en het opzetten van een experiment om woningdelen bij ouderen aan te moedigen aan. Het aanmoedigen van de gemeenten wil de Minister via de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) bewerkstelligen.
Leiden de “oplossingen” daadwerkelijk tot een versnelling?
Op welke wijze de Minister voornoemde “oplossingen” exact wil realiseren is vooralsnog niet duidelijk. De Minister heeft weer nieuwe programma’s aangekondigd maar miskent dat de voorgestelde oplossingen juridisch gezien door de lokale overheden vormgegeven dienen te worden. De regels van geldende bestemmingsplannen en het geldende beleid dient immers woningsplitsen, transformatie en het optoppen van bestaande gebouwen toe te staan. Voor deze activiteiten is in de meeste gevallen ook een omgevingsvergunning vereist waartegen bezwaarmakers op kunnen komen. Uit de omgevingsrechtelijke praktijk blijkt dat het van toepassing verklaren van de Crisis-en herstelwet op projecten feitelijk ook niet leidt tot versnelling van de beroepsprocedure nu de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State kampt met personeelstekort.
Medewerking gemeenten
Bovendien hebben gemeenten de vrijheid om, met inachtneming van de lokale belangen, een eigen ruimtelijk beleid en ruimtelijke regels op te stellen. Veel gemeenten hebben door de jaren heen ervoor gekozen om het splitsen, kamergewijs verhuren en omzetten van woningen te reguleren. In dat kader zijn er op lokaal niveau regels opgenomen in bestemmingsplannen, huisvestingsverordeningen en beleidsregels die het splitsen, omzetten, kamergewijze verhuur, woningvorming en bewoning van een woning door personen die geen huishouden vormen, verbieden. Deze verbodsbepalingen zijn met het oog op onder andere de leefbaarheid en andere lokale belangen in het leven geroepen.
Wij vragen ons dan ook af op welke wijze de Minister de voorgestelde oplossingen wenst door te voeren in gevallen waarin de gemeente bijvoorbeeld geen medewerking wenst te verlenen. De voorgestelde oplossingen hebben vooral effect op locaties waar op dit moment een verbod geldt voor het efficiënter gebruiken van bestaande woningen door bijvoorbeeld splitsing. Is de Minister voornemens om onder het motto ‘versterking van de regie op de volkshuisvesting’ gemeenten te ‘verplichten’ medewerking te verlenen?
Struikelblokken
Op 22 mei 2023 heeft de Minister een brief over de voortgang in de gewenste versterking van de regie op de volkshuisvesting aan de Tweede Kamer verzonden. In deze brief geeft de Minister aan dat de veranderende omstandigheden waarin de bouw stagneert, vragen om een sterkere regie vanuit het Rijk. De Minister geeft aan dat projecten zo snel mogelijk vergund moeten worden zodat er gestart kan worden met de bouw, maar geeft wederom niet aan op welke wijze versnelling daadwerkelijk gerealiseerd zou kunnen worden. De minister komt met een start-bouwimpuls van minimaal 250 miljoen euro om te zorgen dat zoveel mogelijk woningbouwprojecten op korte termijn gebouwd kunnen worden en 300 miljoen euro extra om de bouw van flexwoningen te stimuleren. Ook komt er een flexpoolregeling (in verschillende tranches in totaal 90 miljoen euro) om meer capaciteit te organiseren bij de medeoverheden.
Dat is een goede zaak maar wij vragen ons af hoe die beschikbare middelen worden verdeeld, wellicht met een transparante verdeelprocedure (alhoewel dat dan weer lang gaat duren)? Waar kunnen we een aanvraag indienen en welke criteria gelden daarbij? Wij hebben meerdere grote projecten onderhanden die veel vertraging oplopen door onvoldoende capaciteit bij overheden. Ook de doorlooptijd van woningbouwplannen onder de Crisis-en herstelwet neemt bij de Afdeling bestuursrechtspraak gemakkelijk twee keer zo lang als in de wet bepaald. Het vervullen van de circa zestig vacatures bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State is wat ons betreft een mooie eerste stap naar een effectieve oplossing. Wie telt eens alle woningen op die onder de rechter zijn en versnelt die afhandeling? Laaghangend fruit was ons betreft. In onze praktijk tellen wij met een korte blik ca 4600 woningen.
Geen versnelling maar vertraging?
Onzes inziens leidt het opstellen van nog meer programmatische aanpakken in de praktijk niet tot een versnelling van de bouw zolang projecten niet opgestart kunnen worden omdat gemeenten niet over voldoende capaciteit beschikken om de aangevraagde omgevingsvergunningen spoedig in behandeling te nemen en te beoordelen, en zolang de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State niet in staat is alle beroepsprocedures tegen verleende omgevingsvergunningen spoedig te behandelen. Het vervullen van de circa zestig vacatures bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State is wat ons betreft een mooie eerste stap naar een effectieve oplossing. Maar daar is nog geen flexpool voor naar wij begrijpen.
Dit alles baart ons zorgen, mede gezien de aanstaande inwerkingtreding van de Omgevingswet. Maar daar de volgende keer weer meer over.
Footnotes and References
| ↑1 | Kamerbrief 11 maart 2022. |
|---|---|
| ↑2 | Kamerstuk 35 925 VII, nr. 137. |
| ↑3 | Dit blijkt uit het Primos-prognose CBS. |