In de transactiepraktijk wordt meer dan eens een bindende ‘Letter of Intent’ gesloten onder voorbehoud van een voor de aspirant-koper conveniërende uitkomst van een due diligence. Volgens de rechtbank Rotterdam leidt dat voorbehoud tot de nietigheid van de overeenkomst.[1]Rb. Rotterdam 12 oktober 2022, ECLI:NL:RBROT:2022:8460 Op dat oordeel valt veel af te dingen. Desalniettemin is het beter om de discussie te voorkomen door het voorbehoud zorgvuldig te formuleren. In dit blog leest u een beknopte weergave van het vonnis en ons advies om te voorkomen dat u in dezelfde valkuil trapt.
Verkorte weergave van de feiten
De aspirant-koper Stichting Winkelfonds brengt een bod uit van EUR 4.405.000 k.k. op winkels verhuurd aan Albert Heijn en Gall&Gall te Oostvoorne, onder voorbehoud van:
- een voor koper conveniërende uitkomst van een due diligence;
- goedkeuring van de Raad van Commissarissen van koper; en
- een voor koper conveniërende uitkomst van een customer due diligence.
De winkeleigenaar is akkoord met de koopsom. De onderhandelingen spitsen zich toe op de leveringsdatum. De winkeleigenaar wenst een snelle levering, terwijl het winkelfonds aanstuurt op een iets latere levering. Gedurende de onderhandelingen bevestigen partijen dat een koopovereenkomst tot stand komt, indien zij overeenstemming bereiken over een leveringsdatum. Uiteindelijk krijgt het winkelfonds haar zin. De winkeleigenaar gaat akkoord met de latere leveringsdatum (28 februari 2022).
Vervolgens verstuurt het winkelfonds aan de winkeleigenaar een getekende Letter of Intent, of ‘koopbevestiging’ in haar eigen woorden, met het verzoek om het document ook te ondertekenen. Vanaf dat moment, 6 december 2021, krijgt het winkelfonds geen contact meer met de winkeleigenaar. Het pand blijkt op 15 resp. 21 december 2021 verkocht en geleverd te zijn aan een derde.
Het winkelfonds laat het er niet bij zitten. Zij vordert primair een verklaring voor recht dat de winkeleigenaar toerekenbaar tekort geschoten is in de nakoming van de overeenkomst en dat de winkeleigenaar de schade moet vergoeden die het fonds daardoor heeft geleden.
Oordeel rechtbank
De rechtbank oordeelt dat geen overeenkomst tot stand is gekomen. De voorbehouden zouden namelijk opschortende en ‘potestatieve’ voorwaarden zijn. Die combinatie zou leiden tot nietigheid van de koopovereenkomst.
Een overeenkomst onder opschortende voorwaarde treedt in werking vanaf het moment dat een onzekere toekomstige gebeurtenis plaatsvindt.[2]Art.6:21 en 22 BW Van een zuiver potestatieve voorwaarde wordt gesproken als de rechtshandeling louter afhankelijk is van de toekomstige wil van één van de partijen. De gedachte is dat de wilsverklaring onder de opschortende voorwaarde ‘ik wil, als ik wil’ de afwezigheid van een wil impliceert. Bij gebreke van een wil van één van twee partijen kan geen overeenkomst tot stand komen.[3]Een overeenkomst komt tot stand door aanbod en aanvaarding (art. 6:217 BW) Dat zijn wilsverklaringen. Art. 3:33 BW
De voorbehouden kwalificeren volgens de rechtbank als opschortende voorwaarden, omdat de werking van de koopovereenkomst afhankelijk gesteld is van toekomstige onzekere gebeurtenissen, namelijk de uitkomsten van de door het winkelfonds uit te voeren due diligence en de goedkeuring van de transactie door haar RvC. Daarnaast zijn de voorbehouden potestatief, omdat de vervulling van de voorbehouden volledig in de macht van het winkelfonds ligt. Zij kan immers zelf bepalen of de uitkomst van het due diligence haar welgevallig is en of de RvC goedkeuring geeft voor de koop, zo is de gedachte. Daarom concludeert de rechtbank dat geen koopovereenkomst tot stand is gekomen.
Ons advies
Sommige juridische auteurs zijn van mening dat een potestatieve voorwaarde slechts bij een eenzijdige overeenkomst onder opschortende voorwaarde tot nietigheid van de overeenkomst leidt en dus nooit bij een koopovereenkomst.[4]Tjittes, RMThemis 2016, 5, para 4.3.3 Het meest sprekende voorbeeld van een eenzijdige overeenkomst is een schenking onder de opschortende voorwaarde dat de schuldenaar het later nog wil. Die schenking sorteert geen rechtsgevolg.
Bij een koopovereenkomst is het ons inziens in ieder geval minder vanzelfsprekend om gemakkelijk te concluderen tot nietigheid vanwege de afwezigheid van wilsovereenstemming. Wellicht ligt het meer voor de hand dat partijen een optie-contract beoogden aan te gaan.[5]Asser/Sieburgh 6-I 2020/176 Daarvan is sprake indien A en B afspreken dat A een zaak voor een bepaalde prijs aan B zal verkopen voor het geval B verklaart haar te willen hebben. B kan dan door die enkele verklaring de koopovereenkomst tot stand brengen. A heeft met andere woorden een onherroepelijk aanbod gedaan.
Hoe het ook zij, partijen doen er goed aan om de voorbehouden zorgvuldig te formuleren om ongewenste rechtsgevolgen te voorkomen. Zo leidt een potestatieve ontbindende voorwaarde niet tot nietigheid van de overeenkomst. Een andere oplossing zou kunnen zijn om het voorbehoud niet uitsluitend afhankelijk te laten zijn van de wil van een partij, maar ook van een objectieve norm zoals de redelijkheid en billijkheid. Het voorbehoud kan dan nog slechts worden ingeroepen indien dat redelijk en billijk is. Van een zuiver potestatieve voorbehoud is geen sprake meer.
Wij[6]Ron Bisschop en Laura Dammers adviseren u graag over de wijze waarop het voorbehoud in uw geval het beste vormgegeven kan worden.
Footnotes and References
| ↑1 | Rb. Rotterdam 12 oktober 2022, ECLI:NL:RBROT:2022:8460 |
|---|---|
| ↑2 | Art.6:21 en 22 BW |
| ↑3 | Een overeenkomst komt tot stand door aanbod en aanvaarding (art. 6:217 BW) Dat zijn wilsverklaringen. Art. 3:33 BW |
| ↑4 | Tjittes, RMThemis 2016, 5, para 4.3.3 |
| ↑5 | Asser/Sieburgh 6-I 2020/176 |
| ↑6 | Ron Bisschop en Laura Dammers |