Hub Jetten en Charles van Rijckevorsel lichten de gehanteerde methoden van het jaarlijks indexeren van de huurprijs van commercieel vastgoed toe. Daarbij bespreken zij recente relevante rechterlijke uitspraken inzake de vragen wanneer, waarom en in welke situatie omstandigheden als voorzien of als onvoorzien aangemerkt worden in commerciële huurprijsgeschillen.
Huurovereenkomsten op basis van het standaard ROZ-model
Bij verhuur van commercieel vastgoed worden huurovereenkomsten doorgaans gecontracteerd op basis van het standaard ROZ-model[1]Lees ook: Bisschop en Dammers over de nieuwe ROZ-boetebepaling met de bijbehorende algemene bepalingen. In de algemene bepalingen is opgenomen dat de huurprijs zal worden gewijzigd op basis van de wijziging van het maandprijsindex-cijfer volgens de consumentenprijsindex (“CPI“) reeks alle huishoudens, gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (“CBS“). Daarbij wordt de nieuwe huurprijs berekend door de huurprijs te vermenigvuldigen met het indexcijfer van de maand die vier (4) maanden voor de aanpassingsdatum ligt, gedeeld door het indexcijfer van de maand die zestien (16) maanden voor de aanpassingsdatum ligt.[2]Met uitzondering van het ROZ-model 290-bedrijfsruimte uit 1994. Met de bepalingen die zien op de wijziging van de huurprijs – waarbij een daling van de huurprijs in dezelfde algemene bepalingen wordt uitgesloten – hebben partijen geprobeerd te voorzien in de situatie dat de waarde van geld daalt, ofwel inflatie. De inflatie wordt berekend als het procentuele verschil tussen de CPI in de betreffende maand en de CPI in dezelfde maand een jaar eerder.[3]CBS stapt over op nieuwe methode voor energieprijzen in de CPI
Het maandprijsindexcijfer wordt door het CBS per maand vastgesteld door de prijs die huishoudens betalen voor verschillende producten in één bepaalde maand te vergelijken met de daaraan voorafgaande maand. Deze verschillende producten vormen het zogenaamde ‘boodschappenmandje’. Onderdeel van het boodschappenmandje zijn de prijzen die huishoudens betalen bij het afsluiten van een contract met energieleveranciers voor de levering van gas en elektriciteit. Sinds het uitbreken van de oorlog in Oekraïne zijn de brandstofprijzen tot grote hoogte gestegen. De gas- en elektriciteitsprijzen zijn gekoppeld aan de brandstofprijs en maakten derhalve eenzelfde ontwikkeling door. De aanzienlijke maandelijkse stijgingen van de leveringstarieven na het aanvangen van de oorlog hadden grote invloed op het maandprijsindexcijfer. In de loop van 2021 had een groot deel van de Nederlandse huishoudens een energiecontract op basis van vaste tarieven, en werd dat deel dus niet geraakt door de sterk gestegen tarieven. Doordat het CBS reeds bestaande energiecontracten in haar berekening niet meenam, riep voornoemde ontwikkeling de vraag op of de rekenmethode van het CBS nog wel een juiste weergave was van wat huishoudens in Nederland daadwerkelijk betaalden voor producten in het boodschappenmandje.
Nieuwe berekeningsmethode
Om de betalingsverplichtingen van huishoudens in Nederland preciezer weer te geven, heeft het CBS besloten met ingang van juni 2023 een nieuwe berekeningsmethode te hanteren. Voortaan worden ook de tarieven die huishoudens betalen onder bestaande energieleveringsovereenkomsten in de berekening meegenomen. Met het meenemen van reeds bestaande, vaste leveringstarieven in haar berekening, wordt het maandprijsindexcijfer minder beïnvloed door kortetermijnontwikkelingen op de energiemarkt. De CPI volgens de nieuwe berekening heeft daardoor een gematigder verloop dan de CPI berekend volgens de oude methode.
Vanwege de verschillende berekeningsmethodes in juni 2022 en juni 2023 spreekt het CBS van een ‘methodebreuk’, hetgeen inhoudt dat de inflatie mede wordt beïnvloed door de vergelijking van de CPI berekend volgens de nieuwe methode met de CPI berekend volgens de oude methode, en niet alleen door daadwerkelijke prijsontwikkelingen, zoals normaal. Deze breuk blijft aanwezig tot en met mei 2024, omdat vanaf juni 2024 voor de berekening twee keer naar de CPI berekend volgens de nieuwe methode wordt gekeken.
Voor de berekening van de gewijzigde huurprijs zal dat anders zijn, daar deze wordt vastgesteld op basis van de CPI van vier (4) maanden ten opzichte van zestien (16) maanden voor de wijzigingsdatum. Voor het eerst indien de huurprijs jaarlijks wordt gewijzigd per 1 oktober, zal met ingang van 1 oktober 2024 de huurprijs louter volgens de nieuwe methode worden vastgesteld (op basis van juni 2023 en juni 2024).
Volgens het CBS bestaat er wel een verschil tussen de gepubliceerde inflatie en wat deze was geweest als de nieuwe methode al eerder was ingevoerd. Tot en met oktober 2022 was de inflatie hoger dan berekend onder de nieuwe methode, vanaf november 2022 lager. Gemeten over een langere periode verdwijnt dit verschil.
Het CBS is bekend met de rol van de CPI met betrekking tot huurprijsindexeringen. Zij heeft te kennen gegeven dat de oude rekenmethode voldeed aan de Europese richtlijnen en daarom geen aanleiding ziet de indexeringen op basis van de oude methodiek te herzien. Het invoeren van de nieuwe methode voor energieprijzen heeft daarom geen impact op het gebruik van de oude methode voor indexeringsdoeleinden voor invoering van de nieuwe methode.
Jurisprudentie
Het CBS is de nieuwe berekeningsmethode gaan hanteren met ingang van juni 2023. Het heeft echter ook – ter illustratie – de CPI van de daaraan voorafgaande maanden gepubliceerd op basis van de nieuwe methode.
⇒ Geen onvoorziene omstandigheden en niet onaanvaardbaar
Dat komt aan bod in een recente uitspraak van de rechtbank Rotterdam van 3 november 2023.[4]ECLI:NL:RBROT:2023:10295 In deze zaak is aan de orde dat de indexering van de huurprijs van bedrijfsruimte op basis van de CPI zeer hoog is uitgevallen ten opzichte van voorgaande jaren. De huurprijs werd geïndexeerd per januari 2023 op basis van het maandprijsindexcijfer van vier (4) en zestien (16) maanden eerder, september 2022 in vergelijking met september 2023. Net in september 2022 bedroeg de inflatie 14,53% en daarmee de hoogste inflatie van de afgelopen decennia. De huurder vordert dat de huurovereenkomst zo wordt gewijzigd dat de indexering per 12 januari 2023 wordt vastgesteld op een lager percentage dan 14,53%. Daarvoor voert zij twee grondslagen aan. Allereerst dat sprake is van onvoorziene omstandigheden, bestaande uit het overheidsingrijpen als reactie op de oorlog in Oekraïne en de forse energiekostenstijging als gevolg daarvan. Ten tweede wordt aangevoerd dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is als de indexeringsclausule onverkort wordt toegepast. De hoge indexering werkt nog jarenlang door in de huurprijs. Naast een confrontatie met hogere energiekosten zelf, betaalt de huurder de kosten op deze manier via de huur eigenlijk dubbel. De verhuurder voert aan dat sprake is van communicerende vaten. In de indexering in 2024 wordt rekening gehouden met de indexering in 2023. Als in 2023 volgens de nieuwe methode en in 2024 volgens de oude methode zal worden geïndexeerd, zal de huurprijs vanaf januari 2024 lager zijn dan wanneer twee keer volgens dezelfde methode wordt geïndexeerd.
De rechter oordeelt dat er geen sprake is van onvoorziene omstandigheden die maken dat de indexering per 12 januari 2023 moet worden aangepast aan een lager percentage. Door gebruik te maken van de maandindexcijfers van het CBS hebben partijen nu juist in de huurovereenkomst een voorziening opgenomen voor de situatie dat prijzen stijgen en er daardoor sprake is van inflatie.[5]Ro 2.6. Het niet overeenkomen van een maximumpercentage maakt dat niet anders.
Op basis van de grondslag van de redelijkheid en billijkheid oordeelt de rechter als volgt. Indien de huur volgens de oude methode wordt geïndexeerd wordt eerst een indexatie van 14,53% doorgevoerd en vervolgens een beoogde indexatie van 0,21% in januari 2024. Indien wordt geïndexeerd volgens de nieuwe methode zal dat per januari 2023 7,24% zijn en per januari 2024 7,03%. Bij beide methodes komt de huurprijs na twee jaar uit op hetzelfde geïndexeerde bedrag. Indien de vordering van de huurder strikt wordt gevolgd wordt de huurprijs eerst per januari 2023 geïndexeerd met 7,24% en per januari 2024 met 0,21%. Als ook geconcludeerd door de verhuurder, zou dat resulteren in een lagere huurprijs dan indien gebruik zou zijn gemaakt van een enkele methode.
Het resultaat bij beide methoden lijkt hetzelfde echter, de huurder betaalt na de eerste indexatie in 2023 bij de oude methode gedurende een jaar een veel hogere huurprijs dan als de nieuwe berekeningsmethode zou zijn gebruikt. Dat wordt weliswaar rechtgetrokken in 2024, maar dan heeft de huurder wel een jaar ’te veel’ huur betaald. De rechter oordeelt dat die situatie een resultaat oplevert dat naar maatstaven van redelijkheid onaanvaardbaar is. Daarbij vindt de rechter het met name relevant dat de wijziging van de huurprijs is gekoppeld aan het CPI van het CBS met als doel de huurprijs te corrigeren voor de situatie dat er sprake is van inflatie. De oude methode is echter niet adequaat gebleken om een goed beeld te geven van de inflatie, wat zelfs reden is geweest voor het CBS om de methode aan te passen. Op basis van het voorgaande wil de rechter de indexering graag aanpassen, maar daar is de vordering van de huurder niet op afgestemd, waardoor zij de vordering afwijst.
⇒ Geen onjuiste rekenmethode dus indexatie gehandhaafd
In een uitspraak van de rechtbank Den Haag van 29 juni 2023 [6]ECLI:NL:RBDHA:2023:10394 is een indexering van de huurprijs met hetzelfde percentage in het geding. In deze zaak betreft het een winkelruimte, waarbij de huurder aanvoert dat partijen niet voorzien hebben in de mogelijkheid van een huurstijging van 14,53%. Voorts voert de huurder aan dat de door het CBS gehanteerde rekenmethode van de CPI ongepast en gebrekkig is. In deze zaak oordeelt de rechter anders. Op basis van een artikel van het CBS van 2 maart 2023, door huurder in het geding gebracht, oordeelt de rechter dat het CBS van mening is dat de nieuwe meetmethode een beter beeld geeft van de prijsstijgingen. Uit het artikel kan niet geconcludeerd worden dat de oude meetmethode onjuist is geweest. De rechter oordeelt dat, aangezien geen sprake is van een foutieve methode, niet valt in te zien waarom de indexering van de huur met 14,53% niet tot het normale ondernemersrisico van de huurder behoort. De rechter gaat in deze zaak niet in op de eventuele adequaatheid van de correctie van de inflatie van de CPI.
Het CBS heeft overigens ook continue het standpunt ingenomen dat de nieuwe CPI de oude CPI vervangt en dat er geen sprake is van een voorheen foutieve methode. Voorts geeft het CBS aan dat de totale prijsontwikkeling in de periode 2020 tot en met juni 2023, en daarna, op basis van beide meetmethodes vrijwel gelijk is.
⇒ Geen onvoorziene omstandigheden, stijging zekerheid
Wat voorgaande twee zaken gemeen hebben met de zaak van de rechtbank Gelderland van 25 oktober 2023[7]ECLI:NL:RBGEL:2023:5905 is dat er consensus lijkt te bestaan over het niet kwalificeren van de ongebruikelijk hoge huurprijsverhoging als onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat de wederpartij ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst niet mag verwachten. Ook in deze zaak oordeelt de rechter dat hier geen sprake van is. Immers, uit de algemene bepalingen volgt dat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst een dergelijke verhoging hebben voorzien, aangezien bij de stijging van de huur met meer dan 10% de waarborgsom moet worden aangevuld.
NB. Deze laatste toevoeging is nieuw, en hebben wij nog niet eerder gezien in andere uitspraken. Wij vinden het ook geen sterk argument, omdat de uiteindelijke verplichting tot verhoging van de waarborgsom kan voortvloeien uit meerdere jaarlijkse indexaties.
De huurder voert daarnaast aan dat het indexeren volgens de algemene bepalingen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn, maar daar gaat de rechter ook niet in mee. Niet in het geding is dat de CPI een samengesteld en gewogen indexcijfer is en dat elke productgroep meetelt. Dat de CPI nu hoger is uitgevallen door de oorlog in Oekraïne, maakt niet per definitie dat het hanteren daarvan, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid, onaanvaardbaar is. Voorts betrekt de rechter hierbij in haar oordeel dat, nu dit onvoldoende door de huurder is weersproken, dat het CBS heeft aangeraden de CPI te blijven gebruiken. Indien huurder aan voorgaande punten meer aandacht had besteed, had de rechter wellicht wat meer met de huurder mee kunnen gaan. De vorderingen van de huurder werden op voornoemde punten afgewezen.
⇒ Inflatiecorrectie voorzien in overeenkomst
Voorts is de voorzieningenrechter van de rechtbank Den Haag op 4 mei 2023[8]ECLI:NL:RBDHA:2023:8786 voornoemde zaken vooraf gegaan en heeft zij al geoordeeld dat geen sprake is van onvoorziene omstandigheden die moeten leiden tot de wijziging van de indexeringsclausule, omdat partijen juist met die clausule een voorziening hebben getroffen voor de situatie waarin de waarde van het geld als gevolg van de gestegen prijzen daalt. Het enkele feit dat de ontstane inflatie aanmerkelijk hoger is dan tijdens de totstandkoming van de huurovereenkomst zal zijn aangenomen, maakt dit – behoudens bijzondere omstandigheden, waarvan niet is gebleken – niet anders.[9]Ro. 2.8. Het vorenstaande sluit volgens de voorzieningenrechter echter niet uit dat er een situatie kan bestaan waarin de huurder niet aan de onverkorte toepassing van de indexeringsclausule kan worden gehouden, en dat het niet onaannemelijk is dat die situatie zich in deze zaak voordoet.
Gebleken is immers dat de huurprijsverhoging van 14,53% is gebaseerd op een aan de CPI ten grondslag liggende berekeningsmethode die volgens het CBS, vanaf het moment waarop de energieprijzen explosief gingen stijgen, niet (meer) adequaat is, vanwege de invloed van de gestegen energieprijzen op het indexcijfer. Reden waarom zij die methode inmiddels heeft aangepast. Dit brengt met zich mee dat partijen in verband hiermee overleg moeten voeren. Het feit dat het CBS de nieuwe methode pas met ingang van juni 2023 is gaan toepassen, zodat per de in deze procedure aan de orde zijnde huurprijswijzigingsdatum (1 januari 2023) nog sprake was van een door het CBS gepubliceerd prijsindexcijfer dat is berekend aan de hand van de oude methode, leidt niet tot het oordeel dat de huurprijs dus aan de hand van dat indexcijfer is vast te stellen. Dat omdat voorshands voldoende aannemelijk is dat de toepassing van de oude berekeningsmethode per die datum tot een te hoog, niet reëel prijsindexcijfer heeft geleid.[10]Ro. 2.9.
⇒ Explosief gestegen energieprijzen, wel onvoorziene omstandigheden
Andersluidend dan de hierboven genoemde zaken is het op 14 maart 2023 gewezen vonnis in kort geding door de rechtbank Midden-Nederland[11]ECLI:NL:RBMNE:2023:1105 in een geschil omtrent gestegen energieprijzen. De voorzieningenrechter was van oordeel dat voldoende aannemelijk is dat een bodemrechter zal oordelen dat sprake is van onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW. De explosieve stijging als gevolg van het conflict in Oekraïne heeft eiser niet kunnen voorzien.
Conclusie
Concluderend levert het indexeren van de huurprijs conform de algemene bepalingen voor de verhuurder geen moeilijkheden op. Wel dient de verhuurder in de gaten te houden dat de rechter kan oordelen dat met ingang van januari 2023 al geïndexeerd (had) moet(en) worden volgens de nieuwe rekenmethode van het CBS.
Voor meer informatie kunt u zich wenden tot Hub Jetten of Charles van Rijckevorsel.
Footnotes and References
| ↑1 | Lees ook: Bisschop en Dammers over de nieuwe ROZ-boetebepaling |
|---|---|
| ↑2 | Met uitzondering van het ROZ-model 290-bedrijfsruimte uit 1994. |
| ↑3 | CBS stapt over op nieuwe methode voor energieprijzen in de CPI |
| ↑4 | ECLI:NL:RBROT:2023:10295 |
| ↑5 | Ro 2.6. |
| ↑6 | ECLI:NL:RBDHA:2023:10394 |
| ↑7 | ECLI:NL:RBGEL:2023:5905 |
| ↑8 | ECLI:NL:RBDHA:2023:8786 |
| ↑9 | Ro. 2.8. |
| ↑10 | Ro. 2.9. |
| ↑11 | ECLI:NL:RBMNE:2023:1105 |