Op 28 mei 2024 is de vierde herziening van de Richtlijn energieprestatie van gebouwen, de Energy Performance of Buildings Directive (hierna: de “EPBD IV”), in werking getreden. Lidstaten hebben tot 30 mei 2026 de tijd om de EPBD IV in nationale wetgeving te verankeren. Minister Mona Keijzer informeerde de Tweede Kamer hierover op 14 juli 2025.
De herziening markeert een duidelijke koerswijziging: in 2050 moet de gehele Europese gebouwvoorraad emissievrij zijn. Daarmee levert de bouw- en vastgoedsector een directe bijdrage aan de klimaat- en energiedoelen van de EU.
In deze blog bespreken Marie-Claire Headley en Denise Mollee de voor de vastgoedsector belangrijke onderwerpen.
Waarom deze herziening?
Uit cijfers van het Europese statistiekenbureau Eurostat en de EEA Greenhouse Gas Inventory blijkt dat 85% van de gebouwen in de EU vóór 2000 is gebouwd en dat driekwart daarvan slecht presteert op energiegebied. Gebouwen zijn verantwoordelijk voor ongeveer 40% van het totale energieverbruik in de EU en 50% van het gasverbruik. Het verbeteren van de energieprestatie is daarom cruciaal om energie te besparen, kosten te verlagen en onafhankelijker te worden van fossiele brandstoffen.
Transitie naar “Zero Emission Building”
Nieuwbouw
Voor alle nieuwbouw gelden per 2030 de nieuwe Zero Emission Building-eisen (hierna: de “ZEB-eisen”). Deze eisen vervangen de huidige BENG-eisen. De ZEB-eisen worden gebaseerd op de gemoderniseerde bepalingsmethode en op de zogenoemde kostenoptimaliteitsstudie. Deze studie wordt periodiek opnieuw uitgevoerd zodat de actuele prijzen en technische ontwikkelingen meegenomen kunnen worden. Dit houdt in dat de eisen voor nieuwbouw elke 5 jaar worden herzien.
Overheidsgebouwen moeten in 2028 al aan de ZEB-eisen voldoen.
Bestaande bouw
Bestaande bouw moet in 2050 vrij zijn van fossiele emissies. Per 2026 wordt bepaald welk ZEB-niveau nodig is op basis van de huidige bepalingsmethode, de NTA8800. Het ZEB-niveau wordt voor alle gebouwen vanaf 2030 vermeld op de nieuwe energielabels, maar wordt daarmee geen verplichting of eis voor bestaande bouw. De duiding op het energielabel is vooral bedoeld om aan gebouweigenaren duidelijk te maken wanneer een gebouw klaar is voor 2050.
Nieuw energielabel
Een ander onderdeel van de EPBD IV is de vernieuwing van het energielabel voor gebouwen. Vanaf 2030 wordt de energielabelletter gebaseerd op het totale primaire energiegebruik en worden de klassen eenvoudiger ingedeeld, zodat gebouwen onderling beter te vergelijken zijn. Ook voor monumenten verandert de situatie: de energielabelverplichting zal vanaf 2026 ook voor monumenten gelden.
Daarnaast moet voortaan meer informatie op het afschrift van het energielabel worden opgenomen, zoals een aanduiding of een gebouw kan reageren op externe signalen zoals de buitentemperatuur of dat het warmteafgiftesysteem geschikt is voor lagetemperatuurverwarming. De huidige NTA 8800 wordt daarbij vervangen door een gemoderniseerde bepalingsmethode, zodat de berekening van de energieprestaties nauwkeuriger en toekomstbestendiger wordt.
Renovatie en uitfasering
Bij ingrijpende renovaties moeten gebouwen worden geïsoleerd tot de vastgestelde minimumnormen voor energieprestaties, mits dit technisch, functioneel en economisch haalbaar is. Hiermee wordt een stevige ondergrens gelegd voor renovaties, die in de praktijk een aanzienlijke impact kan hebben op de aanpak en kosten van projecten.
Daarnaast introduceert de EPBD IV een mechanisme om de slechtst presterende utiliteitsgebouwen uit te faseren. In Nederland zal dit kunnen gebeuren door gebruik van minimale energieprestatie-eisen voor bestaande bouw.
Zonnepanelen
De rol van hernieuwbare energie wordt verder vergroot. Nieuwe gebouwen moeten zodanig worden ontworpen dat zij optimaal gebruik kunnen maken van zonne-energie. Ook voor bestaande overheidsgebouwen komt er een verplichting om zonnepanelen te plaatsen, voor zover dat economisch en functioneel haalbaar is.
De inwerkingtreding van de verplichting verschilt per type gebouw en is mede afhankelijk van de grootte en de functie ervan. Voor overdekte parkeerplaatsen komt eveneens een verplichting. Voor alle nieuwe woongebouwen en bijbehorende overdekte parkeervoorzieningen geldt deze verplichting vanaf 1 januari 2030.
Global Warming Potential gedurende de levenscyclus (wlc-gwp)
De EPBD IV introduceert een nieuw instrument om de uitstoot van broeikasgassen gedurende de volledige levenscyclus van een gebouw inzichtelijk te maken: het global warming potential (hierna: “wlc-gwp”). Hierbij wordt gekeken naar alle emissies vanaf de winning van grondstoffen, via de bouwfase en het gebruik van het gebouw, tot aan de sloop en verwerking van het sloopafval. Zowel de toegepaste bouwproducten, de bouwkundige installaties als het gebouwgebonden energiegebruik gedurende 50 jaar worden meegenomen.
Nederland moet uiterlijk op 1 januari 2027 een Routekaart wlc-gwp publiceren. Deze routekaart geeft aan hoe de emissies van nieuwbouw zich ontwikkelen van het niveau in 2030 richting klimaatneutraliteit in 2050. Zo wordt duidelijk welke eisen in 2030 van kracht zijn en welke streefwaarden worden nagestreefd in de periode daarna.
Vanaf 2028 geldt dat bij de vergunningsaanvraag voor grote gebouwen (meer dan 1000 m²) een wlc-gwp-berekening moet worden ingediend bij het bevoegd gezag. Vanaf 2030 dienen alle nieuwe bouwwerken met labelplicht te voldoen aan de dan geldende eisen voor broeikasgasemissies over de volledige levenscyclus. De wlc-gwp wordt bovendien op het energielabel vermeld, waardoor de milieu-impact van het gebouw zichtbaar wordt voor kopers, huurders en andere betrokkenen.
Wat betekent dit voor de praktijk?
De EPBD IV maakt bestaande regels voor duurzaamheid en energieprestatie concreter en toekomstbestendiger. Energielabels en minimale isolatie-eisen bestonden al, maar met de EPBD IV zijn er nu duidelijke termijnen, aangescherpte methodes en extra verplichtingen. Zo wordt het energielabel vanaf 2030 gemoderniseerd en verplicht voor monumenten vanaf 2026. Bij renovaties moeten gebouwen voldoen aan de minimumeisen voor isolatie waar technisch, functioneel en economisch haalbaar. Daarnaast introduceert EPBD IV nieuwe elementen zoals de ZEB-eisen voor nieuwbouw, zonnepanelen en de wlc-gwp-berekening over de volledige levenscyclus.
Voor ontwikkelaars en vastgoedeigenaren betekent dit dat investeringsbeslissingen en projectplanning worden beïnvloed. Gebouwen die niet voldoen aan de toekomstige normen brengen hogere kosten met zich mee, bijvoorbeeld door verplichte aanpassingen om aan de ZEB-, wlc-gwp- en zonnepanelenvereisten te voldoen. Dit maakt dat vastgoed dat vanaf nu of in de nabije toekomst aan deze normen voldoet aantrekkelijk blijft voor investeringen en financiering. Het dwingt ontwikkelaars om al in een vroeg stadium keuzes te maken over materiaalgebruik, energie-installaties en gebouwontwerp, en om strategisch te anticiperen op toekomstige aanpassingen. Zo verschuift de focus van ad hoc verduurzaming naar een geïntegreerde, toekomstgerichte benadering van vastgoedontwikkeling, waarbij zowel energieprestatie als klimaatimpact bepalend zijn voor de waarde en exploitatiemogelijkheden van een gebouw.
Dit blog werd gepubliceerd op VastgoedJournaal