Kan een verhuurder de verplichting tot het verschaffen van huurgenot opschorten?

Op 15 maart 2024 heeft de Hoge Raad een interessant arrest gewezen in een zaak met de vraag of een verhuurder zijn verplichting tot het verschaffen van huurgenot mag opschorten, bijvoorbeeld in het geval dat de huurder de huur niet betaalt. Hub Jetten en Tobias Stammers leggen deze binnen het huurrecht interessante uitspraak onder een juridisch vergrootglas.

 

huurovereenkomst

Onder titel 4 van boek 7 BW wordt huur gekwalificeerd als ‘de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie’, welke tegenprestatie in de regel bestaat uit huurpenningen. De belangrijkste verplichting voor de verhuurder is aldus het ter beschikking stellen van het overeengekomen gehuurde (art. 7:203 BW). Voor de huurder bestaat de hoofdverplichting uit het tijdig en op de juiste wijze voldoen van de huurpenningen (art. 7:212 BW).

Opschorting

Indien de verhuurder niet aan zijn verplichtingen onder de huurovereenkomst voldoet, biedt boek 7 BW een huurder bescherming ten aanzien van die tekortkomingen. Naast deze speciaal op huur toegespitste regeling (de lex specialis), kan de huurder zich tevens beroepen op rechten die hem toekomen onder het algemene verbintenissenrecht uit boek 6 BW (de lex generalis). Een voorbeeld van een beroep op een recht onder boek 6 BW is de mogelijkheid van de huurder om zich te mogen beroepen op opschorting (artikel 6:262 lid 1 BW). Indien een verhuurder de op hem rustende verplichtingen onder de huurovereenkomst niet nakomt, is de huurder bevoegd de nakoming van haar daartegenover staande verplichtingen op te schorten.^[1]Huurrecht Algemeen (R&P nr. VG4) 2013/5.2.2. Wanneer de verhuurder zijn verplichtingen slechts gedeeltelijk, dan wel niet behoorlijk nakomt, bestaat de mogelijkheid tot opschorting door huurder slechts voor zover de tekortkoming dit rechtvaardigt (artikel 6:262 lid 2 BW). De bevoegdheid tot, en de daadwerkelijke opschorting van de eigen verplichtingen dient als pressiemiddel om de verhuurder zijn verplichtingen correct te laten nakomen.^[2]Huurrecht Algemeen (R&P nr. VG4) 2013/5.2.2.

Huurgenot

De vraag of de verhuurder hetzelfde kan doen, namelijk zijn verplichting tot het verschaffen van het gebruik van het gehuurde, ofwel het huurgenot, opschorten wanneer de huurder de op hem rustende verplichtingen niet nakomt, wordt in de jurisprudentie veelal negatief beantwoord.^[3]Zie bijvoorbeeld: Rb. Rotterdam 19 maart 2021, ECLI:NL:RBROT:2021:3304. Rb. Amsterdam 13 maart 2020, ECLI:NL:RBAMS:2020:1940. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 7 augustus 2018, ECLI:NL:GHARL:2018:7133. … Continue reading Het hof oordeelt dat opschorting van het huurgenot zou neerkomen op een eenzijdige (tijdelijke) stopzetting van de huurverhouding, anders dan door een rechtsgeldige opzegging of ontbinding door de rechter, waar het recht in beginsel geen grond voor biedt.^[4]Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 7 augustus 2018, ECLI:NL:GHARL:2018:7133, ro. 5.9. Dit betekent dat wanneer de verhuurder zijn verplichtingen niet nakomt, de huurder de betaling van huurpenningen (de huurders’ kernverplichting) zou kunnen opschorten. Doet de omgekeerde situatie zich voor, i.e. de huurder betaalt niet meer, dan staat een dergelijke bevoegdheid in de vorm van het afsluiten van het gehuurde de verhuurder niet ten dienste.

De Hoge Raad

Op 15 maart 2024 heeft de Hoge Raad een arrest gewezen over de hiervoor besproken materie in een concrete casus: ‘huurder van bedrijfsruimte staakt huurbetaling en verlaat het gehuurde. Verhuurder vervangt sloten en vordert achterstallige huur’ met de vraag ‘mocht verhuurder nakoming van zijn verplichting tot verschaffen van huurgenot opschorten?'^[5]HR 15 maart 2024, ECLI:NL:HR:2024:389. Wat blijkt, de soep wordt niet zo heet gegeten als tot nu werd opgediend. De verhuurder komt een beroep op opschorting van het huurgenot onder omstandigheden wél toe.^[6]HR 15 maart 2024, ECLI:NL:HR:2024:389, ro. 3.1.2. We bekijken deze zaak nader.

Uitspraak gerechtshof ‘s-Hertogenbosch

Het gecasseerde arrest betreft een arrest van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 31 januari 2023.^[7]Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch 31 januari 2023, ECLI:NL:GHSHE:2023:375. De feiten zijn als volgt. Verhuurder verhuurt aan huurder bedrijfsruimte, bestaande uit twee units in een gebouw met in totaal zes units. De huurovereenkomst is gesloten op 1 juni 2016, met een huurprijs van EUR 3.140,48 (incl. btw) per maand. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW van toepassing verklaard. Huurder heeft betaling van de huurpenningen vanaf januari 2019 gestaakt en het gehuurde in mei 2019 verlaten. Verhuurder heeft op 10 juli 2019 de sloten vervangen. De units zijn respectievelijk per 1 december 2019 en 1 april 2020 verhuurd aan derden. Huurder is in eerste aanleg veroordeeld tot onder meer betaling van de achterstallige huurpenningen. In hoger beroep vecht huurder de vorderingen van de verhuurder in eerste aanleg (nogmaals) aan. Het gaat specifiek over het betalen van de huurpenningen vanaf januari 2019 tot en met de datum van verhuur aan de derden, te weten 1 december 2019 en 1 april 2020.

Het primaire verweer van huurder ziet op een beweerdelijke indeplaatsstelling. De rechter gaat aan dit verweer voorbij, omdat de indeplaatsstelling nooit daadwerkelijk is gerealiseerd.

Het tweede verweer van huurder luidt dat zij geen huurpenningen verschuldigd is, omdat verhuurder haar het huurgenot heeft ontnomen vanaf het moment dat de sloten zijn vervangen. Ook aan dit verweer gaat de rechter voorbij. Doorslaggevend voor de rechter in deze is het feit dat huurder eerder in verzuim was dan de verhuurder en dat van verhuurder niet verwacht kon worden dat hij huurgenot zou blijven verschaffen nu de huurder een half jaar eerder de betaling van de huurpenningen had gestaakt. Verder lijkt de rechter te impliceren dat er sowieso geen sprake was van het ontnemen van huurgenot omdat huurder het gehuurde al had verlaten. De rechter stelt verhuurder (grotendeels) in het gelijk: de rechter bekrachtigt het vonnis in eerste aanleg op hoofdlijnen.

Arrest van de Hoge Raad

In cassatie wordt bekeken of het hof heeft miskend dat een verhuurder zich tijdens de looptijd van een huurovereenkomst niet (tijdelijk) eenzijdig kan bevrijden van zijn verplichting tot verschaffing van het huurgenot aan huurder op de grond dat huurder de huur niet betaalt of heeft betaald.^[8]HR 15 maart 2024, ECLI:NL:HR:2024:389. Althans zo is de vraag, heeft het hof miskend dat de verplichting tot het verschaffen van het huurgenot de kernverplichting van de verhuurder vormt, welke verplichting – gelet op de bijzondere aard van het huurrecht – als uitgangspunt niet kan worden opgeschort. Dit kan in ieder geval niet op grond van het enkele feit dat de huurder niet heeft betaald of niet zal betalen. Een ander argument dat moet worden gewogen voegt daaraan toe dat het hof heeft miskend dat de verplichting tot verschaffing van het huurgenot over een bepaalde periode niet kan worden opgeschort omdat die verplichting na verval van de opschortingsgrond naar haar aard niet meer kan worden nagekomen. Tot slot wordt betoogd dat voor opschorting slechts tegenover elkaar staande verplichtingen in aanmerking komen, wat hier niet het geval zou zijn. De opschorting van het huurgenot en het niet betalen van de huurpenningen zien namelijk op verschillende periodes.

tegenover elkaar staande verplichtingen

De Hoge Raad merkt op dat een huurovereenkomst een wederkerige overeenkomst is als bedoeld in artikel 6:261 BW. De regel dat wanneer één van de partijen haar verbintenis niet nakomt, de wederpartij bevoegd is om nakoming van haar daartegenover gestelde verplichtingen op te schorten, geldt dus ook voor partijen bij een huurovereenkomst. De verplichting tot het betalen van huurpenningen enerzijds en het verschaffen van huurgenot anderzijds zijn door artikel 6:262 lid 1 BW bedoelde tegenover elkaar staande verplichtingen. Dat zij zien op niet-nakoming binnen een ander tijdsvlak, is volgens de Hoge Raad voor de geldigheid van de opschorting niet relevant.

Conclusie de Hoge Raad

Dan vervolgt de Hoge Raad dat er tevens géén rechtsregel bestaat die inhoudt dat de verhuurder geen opschortingsbevoegdheid toekomt op de grond dat hij na het eventuele aanzuiveren van de huurachterstand, niet alsnog het huurgenot over de periode van de opschorting kan verschaffen. Ook het feit dat de wet bepaalt dat de ontbinding van een huurovereenkomst van een onroerende zaak slechts door de rechter kan geschieden (7:231 lid 1 BW), ziet niet op de opschortingsbevoegdheid en kan evenmin aan de bevoegdheid tot opschorting van de verhuurder in de weg staan. Het cassatieberoep wordt door de Hoge Raad verworpen.

GEVOLGEN VOOR DE PRAKTIJK

In de jurisprudentie en literatuur werd vooralsnog aangenomen dat opschorting door verhuurder op voornoemde wijze niet mogelijk zou zijn. Dat blijkt op basis van dit arrest dus niet altijd zo te zijn. Uit dit arrest dient evenwel niet een absolute opschortingsbevoegdheid van verhuurder te worden afgeleid. De verhuurder kan niet altijd voor opschorting kiezen als huurder niet aan diens verplichtingen onder de huurovereenkomst voldoet. Verhuurders moeten ervoor waken dat zij niet overgaan tot onrechtmatige eigenrichting, iets dat verboden is én blijft. Een voorbeeld hiervan is het vervangen van de sloten door de verhuurder bij een huurachterstand van huurder, terwijl de huurder (maar in de meeste gevallen zijn inventaris) het gehuurde nog niet heeft verlaten. De ontbinding van een huurovereenkomst van een onroerende zaak kan slechts door de rechter geschieden.

---

Voor vragen inzake huurrecht kunt u contact opnemen met Hub Jetten en/of Tobias Stammers.