Wateroverlast, stijgende zeespiegel en woningnood beheersen steeds vaker het nieuws. De ravage door de recente overstromingen in Limburg staat menigeen nog als schrikbeeld op het netvlies. Hoe houden we in de toekomst in ons lage land kelders, kamers en voeten droog? En hoe kan het nijpende tekort aan woningen worden aangevuld?
Een blog van Flora Minnema en Romé Groeneboom van NewGround Law.
De torenhoge grondprijs maakt van de grote hoeveelheid wateroppervlakte in Nederland een aantrekkelijk alternatief als locatie om woningen te bouwen. De vele woonboten aan de Amsterdamse grachten zijn geliefde woonlocaties en ook op rivieren, plassen, kanalen en ander water zijn in de loop der jaren in Nederland veel uiteenlopende drijvende bouwwerken zoals watervilla’s en drijvende kantoorruimten gerealiseerd. Er bestaan zelfs plannen om geheel drijvende woonwijken en steden te bouwen.
De bouw van drijvende opstallen roept verschillende vragen op, waaronder de vraag naar de juridische kwalificatie van deze opstallen. [1] In deze blog wordt de goederenrechtelijke status van drijvende opstallen besproken aan de hand van relevante jurisprudentie. Tevens wordt aandacht besteed aan enkele (fiscale) consequenties die deze kwalificatie met zich meebrengt. Afsluitend wordt stilgestaan bij enkele ideeën die in de literatuur zijn aangedragen om drijvende opstallen zelfstandig juridisch vorm te geven.
De goederenrechtelijke kwalificatie van drijvende opstallen
Bepaalde drijvende opstallen zijn qua functie en uiterlijk nauwelijks te onderscheiden van grondgebonden woningen. Toch is het niet vanzelfsprekend dat ieder bouwwerk dat overeenkomsten vertoont met een grondgebonden bouwwerk kwalificeert als onroerende zaak.
In artikel 3:3 BW is het onderscheid neergelegd tussen roerende en onroerende zaken. Uit het eerste lid van dit artikel vloeit onder meer voort dat een gebouw of werk onroerend is wanneer het duurzaam met de grond is verenigd, hetzij rechtstreeks, hetzij door vereniging met andere gebouwen of werken. Roerend zijn, ingevolge lid 2, alle zaken die niet onroerend zijn. [2] Bij de beantwoording van de vraag of een gebouw of werk duurzaam met de grond is verenigd moet worden gelet op de bedoeling van de bouwer voor zover deze naar buiten toe kenbaar is. Niet van belang is de eventuele technische mogelijkheid om het bouwwerk te verplaatsen. [3]
Drijvende bouwwerken worden in de regel door middel van kabels aan de wal bevestigd of aan palen die in de bodem zijn verankerd. Ondanks dat de gemiddelde voorbijganger niet zal denken dat een drijvende opstal zomaar te verplaatsen is, wil dit nog niet zeggen dat de opstal voldoende duurzaam met de grond verenigd is door de genoemde bevestiging of verankering en alleen dan kwalificeert als onroerende zaak. Dit vloeit onder meer voort uit twee arresten van de Hoge Raad met betrekking tot deze kwestie, te weten het Woonark-arrest en het Marina-arrest.
Het Woonark-arrest
In het Woonark arrest van 15 januari 2010 bepaalde de Hoge Raad dat een zaak die blijkens constructie bestemd is om te drijven en drijft, moet worden aangemerkt als een schip in de zin van artikel 8:1 BW en is in het algemeen een roerende zaak. [4] In dit geval speelde de vraag of de woonark met een inhoud van 650 m3, bestaande uit een drijvende betonnen constructie met een houten opbouw, aangemerkt diende te worden als roerende of onroerende zaak. De woonark in kwestie lag vast door middel van twee metalen beugels, elk bevestigd aan een meerpaal. Deze meerpalen waren op hun beurt verankerd aan de bodem van de waterkavel waarop de woonark zich bevond. [5] De Hoge Raad oordeelde dat een verbinding tussen een schip en de onder dat schip gelegen bodem toelaat dat het schip met de waterstand mee beweegt, niet kan leiden tot het oordeel dat het schip met de bodem is verenigd in de zin van artikel 3:3 lid 1 BW. Hetzelfde geldt voor een eventuele loopbrug die meebeweegt met de waterstand. [6] De Hoge Raad verwees het geding ter verdere bestudering naar het gerechtshof te ’s-Hertogenbosch, dat vervolgens oordeelde dat de woonark niet dusdanig duurzaam was verenigd met de bodem of de oever dat er sprake was van vereniging met de grond in de zin van artikel 3:3 lid 1 BW. [7] De woonark werd als roerende zaak aangemerkt.
Het Marina-arrest
In het Marina-arrest van 9 maart 2012 werd door de Hoge Raad in navolging van het Woonark-arrest bepaald dat een niet-zelfstandig drijvende waterwoning kwalificeert als roerende zaak. [8] In dit geval dreef de woning niet zelfstandig, maar werden stabilisatiepalen geplaatst om te voorkomen dat de woning zou gaan kantelen. Deze omstandigheid stond niet in de weg aan het oordeel dat de woning bestemd was om te drijven en ook dreef in de zin van het Woonark-arrest. Ook deze waterwoning werd aangemerkt als schip en roerende zaak.
Gevolgen van de kwalificatie van drijvende opstallen als roerende zaken
Een drijvende opstal dient aldus te worden aangemerkt als schip in de zin van artikel 8:1 BW en als roerende zaak, ondanks dat deze grote gelijkenissen kan vertonen met grondgebonden woningen. De kwalificatie van drijvende opstallen als roerende zaken brengt verschillende consequenties met zich mee.
Zo zorgt de kwalificatie als roerende zaak ervoor dat het naar geldend recht niet mogelijk is om ten aanzien van drijvende opstallen gebruik te maken van de zakelijke rechten uit Boek 5 BW. Deze rechten, zoals erfpacht en opstal, kunnen namelijk uitsluitend op onroerende zaken worden gevestigd. Ook de vestiging van erfdienstbaarheden en een splitsing in appartementsrechten zijn onmogelijk. [9] Door de uitsluiting van deze instrumenten zal het naar geldend recht lastig zijn om bijvoorbeeld een drijvende stad te realiseren, omdat er geen juridische manier is om het eigendom en de gebruiksregelingen van aparte woningen op dezelfde drijvende opstal gescheiden vorm te geven. [10]
Op het moment dat een drijvende opstal wordt teboekgesteld als schip is er, door de inschrijving in de openbare registers die hiermee gepaard gaat, sprake van een registergoed. De kwalificatie als registergoed maakt het mogelijk dat een drijvende opstal verhypothekeerd kan worden. [11] Door de onmogelijkheid om voornoemde zakelijke rechten uit Boek 5 BW te kunnen toepassen (er is immers geen sprake van een onroerende zaak) is het nog maar de vraag of banken zonder meer een hypothecaire geldlening zullen willen verstrekken voor de financiering van een dergelijke drijvende opstal. Voor grote investeerders kan de huidige juridische kwalificatie en de daarmee gepaard gaande beperkingen een reden zijn om niet te investeren in de ontwikkeling van drijvende opstallen op grote schaal, ondanks de vele mogelijkheden die grootschalige bouw op water kan bieden.
Er is echter ook een voordeel aan de kwalificatie van drijvende opstallen als schip en roerende zaak. Bij de overdracht van een woning die als drijvende opstal kwalificeert is geen overdrachtsbelasting verschuldigd, aangezien hier geen sprake is van een onroerende zaak en dus ook niet van een belaste verkrijging in de zin artikel 2 lid 1 WBRV. [12]
De toekomst van drijvende percelen
De onmogelijkheid om van de zakelijke rechten van Boek 5 BW gebruik te kunnen maken bemoeilijkt grootschalige bouw op water. In de literatuur worden verschillende mogelijkheden onderzocht om drijvende opstallen op een andere manier juridisch vorm te geven. Er wordt onder meer voorgesteld om drijvende opstallen onder te brengen in een aparte categorie registergoederen met een zelfstandige wettelijke regeling om zo drijvende opstallen zo dicht mogelijk bij opstallen op reguliere grondpercelen te brengen. [13] Tevens worden binnen het huidige wettelijke systeem als oplossingen genoemd de gelijkstelling van drijvende opstallen aan onroerende zaken door een toevoeging aan artikel 3:3 lid 1 BW, evenals de overeenkomstige toepassing van de zakelijke rechten van Boek 5 BW op drijvende percelen. [14] Elk van deze constructies heeft als voordeel dat de zakelijke rechten van Boek 5 BW gebruikt kunnen worden voor de eigendomsvormgeving van drijvende opstallen.
Conclusie
Drijvende opstallen kwalificeren op basis van arresten van de Hoge Raad als schip in de zin van artikel 8:1 BW en derhalve als roerende zaak. Deze kwalificatie zorgt ervoor dat het tot op heden onmogelijk is om de goederenrechtelijke instrumenten die het BW biedt voor onroerende zaken, zoals het opstalrecht, het erfpachtrecht en erfdienstbaarheden, toe te passen op grote drijvende opstallen. Met deze instrumenten zou de bouw van meer drijvende opstallen gestimuleerd worden. Het feit dat drijvende opstallen worden aangemerkt als roerende zaken zorgt er echter wel voor dat over de overdracht van drijvende opstallen geen overdrachtsbelasting verschuldigd is.
Vooralsnog bestaat er geen duidelijkheid of een van de besproken oplossingen met betrekking tot de roerende kwalificatie van drijvende opstallen tot de werkelijkheid zal gaan behoren. Het valt te verwachten dat het stijgende water en de huidige woningnood de juridische ontwikkelingen op dit gebied in de toekomst gaan beïnvloeden. Wij zullen deze ontwikkelingen op het gebied van drijvende opstallen in ieder geval met interesse blijven volgen.
Noten en verwijzingen
[1] H.D. Ploeger & P.J. van der Plank, ‘Wetsvoorstel Drijvende opstallen: een juridisch fundament voor bouwen op water’, WPNR2021/7319, p. 270 (270-277).
[2] Artikel 3:3 BW.
[3] HR 31 oktober 1997, ECLI:NL:HR:1997:ZC2478, NJ 1998/97 (Portacabin), r.o. 3.3.
[4] HR 15 januari 2010, ECLI:NL:HR:2010:BK9136 (B&W Almere, Woonark), r.o. 4.2.
[5] HR 15 januari 2010, ECLI:NL:HR:2010:BK9136 (B&W Almere, Woonark), r.o. 3.1.
[6] HR 15 januari 2010, ECLI:NL:HR:2010:BK9136 (B&W Almere, Woonark), r.o. 4.2.
[7] Hof ‘s-Hertogenbosch 30 december 2010, ECLI:NL:GHSHE:2010:BQ0443, r.o. 4.5.
[8] HR 9 maart 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV8198 (Marina) r.o. 3.3.
[9] H.D. Ploeger & P.J. van der Plank, ‘Wetsvoorstel Drijvende opstallen: een juridisch fundament voor bouwen op water’, WPNR2021/7319, p. 270 (270-277).
[10] P.J. van der Plank, ‘De introductie van drijvende percelen’, WPNR 2015/7071, p. 664 (662-666).
[11] Art. 3:10 BW.
[12] Art. 2 lid 1 WBRV.
[13] A.J. Mes, H.D. Ploeger en B.A.M. Janssen, ‘Eigendom van onroerende zaken, met name natrekking: Flexibele eigendomsverhoudingen in het vastgoedrecht’, in: L.C.A. Verstappen (red), Boek 5 BW van de toekomst: Over vernieuwingen in het zakenrecht. Den Haag: SDU 2016, p. 190.
[14] H.D. Ploeger & P.J. van der Plank, ‘Wetsvoorstel Drijvende opstallen: een juridisch fundament voor bouwen op water’, WPNR2021/7319, p. 273 (270-277).