Coronakorting: de rekenmethode bij omzetgerelateerde huur

Huurovereenkomsten met de daarin overeengekomen huurprijs worden doorgaans gebaseerd op commerciële en contractuele uitgangspunten die partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst voor ogen staan. De coronamaatregelen tussen 2020 en 2022 zorgden voor verstoring van het contractuele evenwicht tussen huurder en verhuurder in de horeca en de retail branche. Met name de huurprijs en het berekenen van een eventuele aanpassing daarvan zorgen nog steeds voor een reeks geschillen. Zowel de Hoge Raad als gerechtshoven hebben zich gebogen over deze kwestie. Janneke Berendsen en Ceyda Alkan van NewGround Law bespreken de meeste recente uitspraken en conclusies.

Huurovereenkomst met huurprijs gerelateerd aan omzet

In de horeca en retail branche komen huurders en verhuurders vaak een omzetgerelateerde huurprijs overeen. Dit houdt in dat een percentage van de omzet als huurprijs geldt. Het voordeel voor de huurder bij een omzetgerelateerde huurprijs is dat bij een lagere omzet een lagere huur verschuldigd is. Het voordeel voor de verhuurder is dat bij een hogere omzet een hogere huur kan worden geïnd. In de praktijk wordt bij een omzetgerelateerde huurprijs vaak ook een minimumhuur afgesproken, een zogenaamde basishuur. Deze afspraak voorkomt in theorie dat er geen huurpenningen verschuldigd zijn wanneer in het gehuurde geen omzet gerealiseerd wordt.

Zoals bekend, heeft de coronapandemie veel teweeg gebracht binnen het huurrecht. Vanwege de toen geldende overheidsmaatregelen zijn met name de horeca- en retail branche getroffen in hun omzet en bedrijfsvoering. In haar arrest van 24 december 2021 heeft de Hoge Raad overwogen dat coronamaatregelen voor huurovereenkomsten gesloten na 15 maart 2020 ‘in principe een onvoorziene omstandigheid’ zijn en daarom een reden kunnen zijn voor huurprijsvermindering.

Hoe deze overweging van de Hoge Raad een rol speelt in een huurovereenkomst waarbij een omzetgerelateerde huurprijs is overeengekomen, toont de uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam van 5 maart 2024 waarin deze vraag voorlag.^[1]Gerechtshof Amsterdam 5 maart 2024, ECLI:NL:GHAMS:2024:501

Huurprijsvermindering volgens de vastelastenmethode

In maart 2021 heeft de kantonrechter Roermond prejudiciële vragen aan de Hoge Raad gesteld. In de prejudiciële procedure stond centraal, of en zo ja, op welke wijze de overeengekomen huurprijs kan worden verminderd als een huurder van een bedrijfsruimte, als bedoeld in art. 7:290 BW, voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek en de gehuurde ruimte niet of nauwelijks kan exploiteren als gevolg van coronamaatregelen.^[2]Hoge Raad 24 december 2021, ECLI:NL:HR:2021:1974, r.o. 2.1

Volgens de Hoge Raad is het een uitzonderlijke omstandigheid dat een huurder, die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie de door hem gehuurde 290-bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren. De Hoge Raad bestempelt het als een volksgezondheid betreffende omstandigheid van algemene aard die een onvoorziene omstandigheid kan opleveren.^[3]Hoge Raad 24 december 2021, ECLI:NL:HR:2021:1974, r.o. 3.2.4 Als zo een situatie zich voordoet en de huurovereenkomst voor 15 maart 2020 is gesloten, kan volgens de Hoge Raad aangenomen worden dat de waarde van het gebruiksrecht van het gehuurde zo sterk is verminderd dat de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties van de verhuurder en de huurder in ernstige mate is verstoord. De verhuurder kan dan, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid, geen aanspraak maken op volledige betaling van de overeengekomen huurprijs. De rechter kan in dat geval de overeenkomst aanpassen aan de gewijzigde omstandigheden door de huurprijs te verminderen.^[4]Hoge Raad 24 december 2021, ECLI:NL:HR:2021:1974, r.o. 3.2.5

Het is belangrijk dat de Hoge Raad heeft bepaald dat het nadeel, veroorzaakt door de coronamaatregelen, in beginsel gelijk (50/50) moet worden verdeeld tussen verhuurder en huurder, waarbij rekening wordt gehouden met eventuele compensatie door overheidssteun zoals de regeling Tegemoetkoming Vaste Lasten (hierna: TVL).

De Hoge Raad heeft een berekeningsmethode vastgesteld die als uitgangspunt kan worden gebruikt bij het bepalen van een eventuele huurprijsvermindering, de zogenaamde ‘vastelastenmethode’^[5]Hoge Raad 24 december 2021, ECLI:NL:HR:2021:197, r.o. 3.3.4. met de volgende uitgangspunten:

> De overeengekomen huurprijs wordt uitgedrukt in een percentage van het totaalbedrag aan vaste lasten.

> Het met dat percentage overeenstemmende deel van de TVL waarop de huurder aanspraak kan maken, wordt afgetrokken van het bedrag van de overeengekomen huurprijs.

> De procentuele omzetvermindering wordt vastgesteld door de omzet in de periode waarover de huurprijsvermindering berekend wordt (hierna: de lagere omzet) te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (hierna: de referentieomzet) volgens de formule: 100% minus (100% maal (de lagere omzet gedeeld door de referentieomzet)).

> Het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel wordt gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel), tenzij uit de in art. 6:258 lid 1 BW bedoelde redelijkheid en billijkheid een andere verdeling volgt.

Deze uitgangspunten vertalen zich in de volgende formule: huurkorting = (overeengekomen huurprijs minus het gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) maal percentage omzetvermindering maal 50%.

Toepassing van de vastelastenmethode op een omzetgerelateerde huur

In een uitspraak van 5 maart 2024 heeft het Gerechtshof Amsterdam zich gebogen over de vraag of en in hoeverre de vastelastenmethode kan worden toegepast in een situatie waarin geen vaste huurprijs maar een omzetgerelateerde huur was afgesproken.

Wat aan de uitspraak van het hof voorafging
De feiten zijn als volgt. Tussen verhuurder Vastint en huurder European Hotel Management (hierna: EHM) is in oktober 2010 een huurovereenkomst voor een bedrijfsruimte in Amsterdam overeengekomen. Het huurprijsartikel van de huurovereenkomst luidt:

“De huurprijs bedraagt het hoogste van 24% van de Totale Omzet of de minimaal gegarandeerde huurprijs, te vermeerderen met BTW. De minimaal gegarandeerde huurprijs bedraagt 3.000.000,- (zegge: drie miljoen Euro) per jaar (prijspeil per huuringangsdatum).”

Met ingang van 1 januari 2015 is het in artikel 4.1 genoemde percentage voor de omzet gerelateerde huurprijs verhoogd naar 26%.^[6]Gerechtshof Amsterdam 5 maart 2024, ECLI:NL:GHAMS:2024:501, r.o. 2.3.

Vanwege de coronapandemie kon EHM haar hotelactiviteiten niet op normale wijze voortzetten. EHM betoogde daarom dat zij recht heeft op huurprijsvermindering op grond van onvoorziene omstandigheden.

In eerste aanleg bij de rechtbank vorderde huurder EHM huurprijsvermindering over de periode 15 maart 2020 tot en met 30 juni 2022. Verhuurder Vastint verweerde zich hiertegen door aan te voeren dat bij de berekening van de huurprijsvermindering de gemiddelde omzethuur in de jaren voorafgaand aan de coronapandemie als uitgangspunt zou moeten worden genomen. Dat zou ertoe leiden dat de (minimum) basishuurprijs verschuldigd is totdat de omzethuur dat bedrag weer overstijgt en EHM weer de omzethuurprijs verschuldigd zou zijn.^[7]Gerechtshof Amsterdam 5 maart 2024, ECLI:NL:GHAMS:2024:501, r.o. 3.2.3

EHM en Vastint verschilden van mening over de berekeningsmethode voor de huurprijsvermindering. Volgens Vastint moest de huurprijsvermindering worden berekend op basis van een omzethuurpercentage toegepast op de omzet in 2019, het laatste ‘pre-corona’ jaar. EHM pleitte voor een meer flexibele benadering waarbij de huurprijsvermindering wordt berekend op basis van de vastelastenmethode.

De kantonrechter oordeelde dat EHM recht had op huurprijsvermindering van de basishuurprijs met toepassing van een gelijke (50/50) verdeling (vastelastenmethode) zoals die de Hoge Raad in zijn uitspraak van 24 december 2021 als uitgangspunt heeft geformuleerd.^[8]Gerechtshof Amsterdam 5 maart 2024, ECLI:NL:GHAMS:2024:501, r.o. 3.7.

Rekenmethode hof
In hoger beroep heeft het het Gerechtshof Amsterdam dit standpunt enigszins genuanceerd. Hoewel het hof erkent dat de coronamaatregelen als onvoorziene omstandigheid kunnen worden beschouwd, benadrukt het hof dat de specifieke omstandigheden van het geval moeten worden meegewogen bij het vaststellen van de huurprijsvermindering.

Volgens het hof blijkt uit de uitspraak van de Hoge Raad van 24 december 2021 dat huurovereenkomsten met een basishuur die afhankelijk is van de omzet, zoals in dit geval, niet automatisch de impact van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie in de huurprijs verdisconteren. Er zijn volgens het hof in deze zaak geen concrete aanwijzingen voor het tegendeel. Het hof oordeelt echter dat niet alle omzetgerelateerde huurgevallen op dezelfde manier kunnen worden berekend, zoals bij vaste huurprijzen. Het hof benadrukt dat het model van de Hoge Raad slechts een leidraad is en dat de reden voor eventuele aanpassing van de huur gelegen is in de vraag of er sprake is van ernstige verstoring van de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties die huurder en verhuurder moeten leveren.  In dit geval was de door de huurder EHM te betalen huur al sterk verlaagd vanwege de lagere omzetten als gevolg van de pandemie, waardoor de ernst van de verstoring tussen partijen minder groot is dan bij vaste huurprijzen.^[9]Gerechtshof Amsterdam 5 maart 2024, ECLI:NL:GHAMS:2024:501, r.o. 3.10 – 3.12.

Volgens Vastint moest bij het bepalen van de huurprijsvermindering het aan de omzet in pre-coronajaar 2019 gerelateerde omzetverliespercentage worden toegepast op de hogere huurprijs (want meer omzet) in dat jaar. In die benadering is geen sprake van korting op de basishuur want ook na de door Vastint berekende korting zou de huurprijs nog boven die basishuurprijs blijven. Het hof verwerpt deze benadering omdat de huurprijsvermindering dan wordt berekend alsof er een vaste huurprijs is overeengekomen, terwijl dat juist niet aan de orde is.

Het hof stelt een berekeningsmethode voor waarbij het kantelpunt van omzet naar minimumhuur wordt bepaald: de hoogste omzet waarbij nog basishuur verschuldigd zou zijn. Vervolgens moet de pijn van de lagere omzet, dit is de omzet onder dit kantelpunt, door beide partijen worden gedeeld. Met andere woorden, de berekening van een huurprijsvermindering moet gebaseerd zijn op de omzet die partijen verwachtten te behalen bij de vastgestelde basishuur. In deze zaak was de verwachte te behalen omzet 13 miljoen euro. Partijen zijn ervan uitgegaan dat een omzet van ongeveer 13 miljoen per jaar mogelijk zou moeten zijn. Die omzet is bepaald als kantelpunt en het nadeel van de lagere omzet, die tijdens de coronaperiode veel minder was dan 13 miljoen euro, moet volgens het hof gelijk (50/50) door partijen worden gedeeld.

Verder is het hof van oordeel dat het contractuele evenwicht tussen partijen dat door de coronamaatregelen verstoord is geraakt, weer kan worden hersteld door toepassing van een korting op de in 2020 en 2021 verschuldigde basishuur. Deze basishuur wordt niet berekend met als uitgangspunt de in het laatste pre-coronajaar 2019 behaalde omzet maar met de omzet “die partijen bij het aangaan van de overeenkomst verwachtten te zullen behalen bij een verschuldigdheid van die basishuur, zijnde de in die jaren geldende basishuur gedeeld door 26%”.^[10]Gerechtshof Amsterdam 5 maart 2024, ECLI:NL:GHAMS:2024:501, r.o. 3.14.

Het hof erkent dat deze rekenmethode kan leiden tot situaties waarin geen huurkorting wordt ontvangen als de omzet net boven het kantelpunt ligt. Het hof acht dit acceptabel omdat het doel niet is dat verhuurders in omzetverliezen van de huurders delen maar in de als gevolg van de coronamaatregelen verminderde waarde van het gehuurde voor de huurder. De redenering is dat een huurder door de coronamaatregelen géén door de verhuurder te compenseren nadeel heeft geleden zolang het kantelpunt van omzet, de omzet waar huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst de waarde van het gehuurde groot genoeg voor de afgesproken basishuurprijs vond, nog is behaald.

Het Gerechtshof Amsterdam geeft EHM en Vastint een verklaring voor recht over de manier waarop de huurprijsvermindering dient te worden berekend. Voor het overige wordt de zaak terugverwezen naar de kantonrechter zodat de hoogte van de huurkorting over 2020 en 2021 kan worden vastgesteld.

Conclusie

Bovengenoemde uitspraak is een interessante benadering van het hof. De huurder wordt tegemoetgekomen voor de gevolgen van de coronamaatregelen terwijl recht wordt gedaan aan de commerciële en contractuele uitgangspunten over de omzetgerelateerde huurprijs zoals die door partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst voor ogen stonden. Het hof streeft duidelijk naar herstel van het contractuele evenwicht tussen partijen dat door de coronamaatregelen verstoord is geraakt en, naar onze mening, heeft de gehanteerde berekeningsmethode daarbij goed gewerkt.

---