Nieuwe mogelijkheid om WKO-kosten in rekening te brengen bij huurder

Het gerechtshof opent met de uitspraak van 10 september jl. een nieuwe mogelijkheid om investerings- en onderhoudskosten van een WKO in rekening te brengen bij een huurder. Ron Bisschop en Laura Dammers vragen zich af of het arrest van het hof overeind blijft bij de Hoge Raad.

Dit blog werd gepubliceerd op Vastgoedjournaal | Leestijd: 4 minuten

2022 OORDEEL HOGE RAAD: ONDERHOUDS- EN INVESTERINGSKOSTEN WKO ZIJN INBEGREPEN IN DE HUURPRIJS BIJ LEVERING WARMTE VIA VERHUURDER

Op 21 januari 2022 oordeelde de Hoge Raad dat de verhuurder van woonruimte investerings- en onderhoudskosten van een gemeenschappelijke warmtekoudeopslag-installatie (hierna: WKO) niet via de servicekosten in rekening mag brengen bij de huurder.^[1]HR 21 januari 2022, ECLI:NL:HR:2022:.61. De redenering is dat de WKO naar verkeersopvatting bij woonruimte hoort, overigens ook als de verhuurder geen eigenaar is van de WKO. Volgens de Hoge Raad is de WKO dus inbegrepen in de huurprijs. De verhuurder kan dan niet via de servicekosten nogmaals aanspraak maken op vergoeding van de investerings- en onderhoudskosten van de WKO.

Het arrest van de Hoge Raad kan een remmende werking hebben op verduurzamingsinitiatieven. Dat kan bijvoorbeeld het geval zijn in het gereguleerde huursegment, waar de maximale huurprijs wettelijk is beperkt. De aanwezigheid van de WKO-installatie resulteert niet altijd in een hogere maximale huurprijs, behalve als de woning daardoor meer WWS-punten toegekend krijgt.^[2]Het woningwaarderingsstel (WWS) legt een verband tussen de kwaliteit van een woning uitgedrukt in punten en de maximale huurprijs. De verhuurder kan de kosten van de investering dan dus niet altijd terugverdienen, terwijl de WKO de warmtekosten van de huurder wel drukt. Investeringen kunnen uitblijven als kosten en opbrengsten van een investering niet op dezelfde plaats neerslaan, het probleem van de zogenoemde ‘split-incentive’. De Hoge Raad erkent de remmende werking van het arrest op verduurzamingsinitiatieven maar overweegt dat het aan de wetgever is om hiervoor een oplossing te bieden.

2024 OORDEel Gerechtshof: ONDERHOUDS- EN INVESTERINGSKOSTEN ZIJN NIET INBEGREPEN IN DE HUURPRIJS BIJ RECHTSTREEKSE LEVERING DOOR WKO EXPLOITANT

Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft onlangs geoordeeld over een geval dat leek op de casus die bij de Hoge Raad voorlag.^[3]Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 10 september 2024, ECLI:NL:GHARL:2024:5745. Het verschil was slechts dat in de huurovereenkomst was opgenomen dat de huurder een overeenkomst moest aangaan met de exploitant van de WKO en de warmte dus niet via de verhuurder werd geleverd. Onder verwijzing naar het oordeel van de Hoge Raad vorderde de huurder vergoeding van de verhuurder van de maandelijkse ‘vaste kosten’ die zij aan de WKO exploitant verschuldigd was. Enigszins verrassend wees het gerechtshof de vordering van de huurder af.^[4]In eerdere rechtspraak werd die vordering namelijk toegewezen: Rb. Midden Nederland 10 mei 2023, ECLI:NL:RBMNE:2023:2068.

Het hof overwoog dat nergens uit blijkt dat de huurder de onderhouds- en investeringskosten van de WKO ‘dubbel’ betaalt. Reeds bij aanvang van de huurovereenkomst was het de huurder duidelijk dat zij een separate overeenkomst zou moeten sluiten met de exploitant van de WKO. Daarom moeten de onderhouds- en investeringskosten niet geacht worden te zijn inbegrepen in de huurprijs. De strekking van het Hoge Raad arrest van 21 januari 2022 beperkt zich volgens het hof slechts tot het geval dat de verhuurder de leverancier is van de warmte en koude of met de leverancier te vereenzelvigen valt.  Derden zoals de exploitant van de WKO zijn niet aan de bijzondere beperkingen van het huurrecht gebonden. Bovendien, zo overweegt het hof, wordt de huurder bij levering van warmte en koude door een derde door de Warmtewet beschermd met maximale tarieven. Een ander uitgangspunt heeft volgens het hof een maatschappelijk en politiek niet wenselijk geachte remmende werking op het realiseren van verduurzamingsinitiatieven zoals de onderhavige WKO-installatie.

verduurzamingsinitiatieven als WKO zijn maatschappelijk gewenst

Wij kunnen ons niet aan de indruk onttrekken dat met name het maatschappelijk gewenste resultaat belangrijk is geweest voor het oordeel van het hof. Een oplossing van de wetgever voor de ‘split-incentive’ problematiek is tot op heden namelijk uitgebleven. Het hof biedt nu dus uitkomst. Als gekozen wordt voor een contractstructuur waarin de verhuurder met de huurder overeenkomt dat de huurder voor de levering van warmte een overeenkomst sluit met een derde, de exploitant van de WKO, mag de derde de onderhouds- en investeringslasten wel in rekening brengen bij de huurder (in de vorm van vastrecht).

Wij vragen ons wel af of het arrest van het hof overeind blijft bij de Hoge Raad.^[5]Het is ons niet bekend of de huurder voornemens is om cassatieberoep in te stellen. Mogelijk is het hof te gemakkelijk voorbijgegaan aan de overweging van de Hoge Raad dat een WKO onderdeel is van het gehuurde en dat de onderhouds- en investeringskosten daarom inbegrepen zijn in de huurprijs. Tegelijkertijd onderschrijven wij de overweging van het hof ten volle dat een oordeel waarvan geen remmende werking uitgaat op verduurzamingsinitiatieven maatschappelijk gewenst is.

---