Voorkom een oude discussie bij de nieuwe ROZ-boetebepaling

Voorkom een oude discussie bij de nieuwe ROZ-boetebepaling

In de algemene bepalingen bij het onlangs geïntroduceerde ROZ-model winkelruimte 2022 is een nieuwe boetebepaling opgenomen voor te late betalingen. Over de uitleg van de boetebepaling in de voorgaande modellen bestaat vaak discussie. De boete kan zowel ‘cumulatief’ als ‘enkelvoudig’ berekend worden. Het resultaat ligt vaak ver uiteen. De nieuwe boetebepaling zou moeten leiden tot een boete die daartussenin ligt. Vermoedelijk is de nieuwe boetebepaling dan ook geïntroduceerd om de discussie over de uitleg van de boetebepaling te beëindigen.

In dit blog van Ron Bisschop en Laura Dammers van NewGround Law leest u waarom de opstellers van het nieuwe ROZ-model daar, volgens de mening van de auteurs van dit blog, niet geheel in geslaagd zijn en geven zij advies om te voorkomen dat de boete toch anders uitpakt dan u verwacht.

Cumulatieve vs. enkelvoudige berekening van de boete

In oude ROZ-bedrijfsruimte modellen is de volgende boetebepaling opgenomen:

“Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300 per maand.”^[1]In sommige oudere modellen geldt een hoger boetepercentage en een lager minimaal boetebedrag.

Bij cumulatie wordt een boete over een onbetaalde periode elke huurtermijn opnieuw in rekening gebracht. Bij een enkelvoudige berekening wordt de boete over een onbetaalde periode slechts eenmaal in rekening gebracht. Dat laat zich het beste begrijpen aan de hand van een voorbeeld.

Voorbeeld

De huurder heeft de huur voor de maanden januari, februari en maart niet voldaan, waarbij het minimale boetebedrag van € 300 per maand als uitgangspunt moet worden genomen. Bij de cumulatieve rekenwijze heeft de huurder in maart de huur voor de maand januari drie maanden niet voldaan. Voor het niet betalen van de maand januari is de huurder dus reeds driemaal het boetebedrag verschuldigd. Februari is twee maanden onbetaald gelaten en maart eenmaal. Voor het niet betalen van de maanden februari en maart is de huurder dus nogmaals tweemaal resp. eenmaal het boetebedrag verschuldigd. Bij de cumulatieve methode is de huurder in de maand maart zesmaal het boetebedrag van € 300 verschuldigd. Bij de enkelvoudige methode is de huurder eenmaal € 300 per maand verschuldigd. In maart is de huurder dan dus driemaal het boetebedrag van € 300 verschuldigd.

Hoewel in de rechtspraak wisselend wordt geoordeeld over welke rekenwijze juist is, passen drie van de vier gerechtshoven inmiddels de enkelvoudige rekenwijze toe.^[2]Zie bijv. hof Amsterdam 17 december 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:4499; hof ’s-Hertogenbosch 16 maart 2021, ECLI:NL:GHSHE:2021:892; hof Arnhem-Leeuwarden 23 januari 2018, ECLI:NL:GHARL:2018:714 Veelvoorkomende argumenten daarvoor zijn dat de verhuurder de algemene bepalingen doorgaans ter beschikking stelt en dat onduidelijkheden daarom voor diens rekening dienen te komen alsook, dat cumulatie zou leiden tot een onredelijk hoog boetebedrag in verhouding tot de huurachterstand.

De nieuwe ROZ-boetebepaling

De boetebepaling in het nieuwe ROZ-model winkelruimte luidt als volgt:

“Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldatum is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege een direct opeisbare boete van 1% per maand over het alsdan verschuldigde, met een minimum van € 300 per maand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt.”

In de handleiding bij het nieuwe model is te lezen dat ROZ geen cumulatie van de minimale boete beoogt. Desalniettemin wordt de boete voortaan niet meer berekend over het verschuldigde bedrag per maand, maar over de totale betaalachterstand, die wel kan cumuleren.

ROZ illustreert dat met het volgende voorbeeld.

Huurder is in januari, februari en maart in verzuim met het betalen van de huur van € 14.000 per maand. Uit hoofde van artikel 28.3 van de algemene bepalingen is huurder alsdan zowel in januari als in februari de minimale boete van € 300 verschuldigd. In maart is de betalingsachterstand van huurder opgelopen tot € 42.600 (driemaal huur plus tweemaal boete). Dat betekent dat huurder in maart nogmaals een boete van € 426 verschuldigd is (1% van € 42.600). Voor de duidelijkheid is de boete uit het voorbeeld van de nieuwe rekenwijze hieronder schematisch weergegeven en afgezet tegen de enkelvoudige en cumulatieve rekenwijze.

  click op tabel om te vergroten

Volgens de uitleg van ROZ wordt met de zinsnede “het alsdan verschuldigde” waarover de boete moet worden betaald, niet bedoeld het eerder in de zin genoemde bedrag dat prompt op de vervaldatum dient te worden voldaan, maar het totale bedrag dat de huurder op dat moment verschuldigd is. Wij wagen te betwijfelen dat die bedoeling duidelijk volgt uit de tekst van de boetebepaling, zonder de handleiding te raadplegen.

Bij een onduidelijke tekst kunnen partijen gehouden zijn onderzoek in te stellen naar de betekenis van die tekst die volgens de bedoeling van de opstellers van het beding daaraan moet worden toegekend.^[3]HR 2 februari 2007, NJ 2008/104 Dat zal met name het geval zijn bij partijen met veel kennis, ervaring en deskundigheid. Als ervaren partijen dat onderzoek nalaten dan moeten zij een ongunstige uitleg tegen zich laten gelden. Voor de uitleg van ROZ-bedingen wordt door de rechtbanken dan ook weleens verwezen naar de ROZ-handleiding.

In veel gevallen waarin het ROZ-model wordt gebruikt, zal aan de huurder evenwel niet veel kennis, ervaring en deskundigheid kunnen worden toegedicht. Indien de indruk ontstaat dat partijen bij het opstellen van de huurovereenkomst geen kennis hadden van de ROZ-handleiding ligt het wellicht voor de hand dat de jurisprudentie van de gerechtshoven over de oude boetebepaling gevolgd wordt. Dat wil zeggen dat de onduidelijke tekst voor rekening van de verhuurders dient te komen, omdat zij de algemene voorwaarden doorgaans ter beschikking stellen. Bovendien kan het boetebedrag bij grote huurachterstanden nagenoeg even hoog zijn als bij de cumulatieve berekening. Dezelfde argumenten die bij de oude boetebepaling tot een enkelvoudige rekenwijze hebben geleid, kunnen dus ook bij de nieuwe boetebepaling ertoe leiden dat de boete lager uitvalt.

Advies

Indien de verhuurder een discussie over de uitleg van de nieuwe boetebepaling wenst te voorkomen, adviseren wij om in de huurovereenkomst op te nemen dat de boetebepaling moet worden uitgelegd conform de uitleg in de handleiding bij het model. Daar verliezen partijen in ieder geval niets mee, terwijl de rechtszekerheid daarmee wel gediend is.

Ron Bisschop en Laura Dammers adviseren u graag bij het opstellen van uw huurovereenkomsten en eventuele vragen daarover.

---